농지증여·교환 절차

오늘은 농지 증여와 교환 절차에 관해 알아보려고 합니다. 농지 증여는 가족 간의 소중한 자산을 물려주거나, 농지 활용을 위해 다른 사람에게 양도하는 과정입니다.

 

이 과정에서 필요한 절차와 유의사항을 살펴보도록 하겠습니다. 계약서를 작성하고 검인받는 과정까지 저와 함께 확인해 보겠습니다.

 

"농지의 증여"

 

▣ 농지의 증여 : 당사자 일방이 무상으로 농지를 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 효력이 생깁니다. (【민법】제554조)

 

증여계약은 당사자의 의사 합치만으로도 성립되지만, 농지와 같은 부동산을 증여할 때는 계약서를 작성하여 체결해야 증여를 원인으로 농지의 소유권을 이전할 수 있으며(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항), 증여계약의 당사자는 증여자와 수증자입니다.

 

증여자는 증여하는 사람을, 수증자는 증여를 받는 사람을 말하며, 농지의 증여계약은 수증자가 일정한 의무를 부담하는 것을 조건으로 하는 부담부증여나 증여자의 사망으로 인해 효력이 발생하는 증여인 사인증여 등의 방식으로도 이루어질 수 있습니다. (민법 제561조 및 제562조)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 농지취득 조건, ◈ 농지소유상한과 처분명령, ◈ 농지취득 방법, ◈ 농지매매계약 확인사항, ◈ 농지매매계약서  작성과 부동산실거래 신고, ◈ 농지매매계약 효력·의무, ◈ 농지취득자격증명 신청 조건

◈ 토지거래허가구역 농지 매매 조건, ◈ 농지상속 절차, ◈ 농지매매 세금(취득세·양도소득세), ◈ 농지교환 세금(취득세·양도소득세), ◈ 농지증여 세금(증여세·취득세), ◈ 농지상속 세금(상속세·취득세)

▣ 증여계약의 효과 : 증여계약에 따라 증여자는 농지를 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득합니다. (민법 제554조)

 

따라서 증여자가 계약을 이행하지 않은 경우에는 수증자는 이행을 강제할 수 있으며, 또한 이행지체 그밖에 채무불이행이 있는 때에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 증여계약은 다음의 경우에 해제될 수 있습니다.

 

① 당사자의 구두합의는 있었으나 증여계약서를 작성하기 전(민법 제555조), ② 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄 행위가 있는 경우(민법 제556조 제1호)

 

③ 증여자에 대해서 부양의무가 있는 경우에 이를 이행하지 않는 경우(민법 제556조 제2호), ④ 증여계약 후에 증여자의 재산 상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 생계에 중대한 영향을 미칠 경우(민법 제557조)

 

매매계약과 달리 증여계약은 무상의 계약이므로 원칙적으로 증여자는 목적물에 흠결이 있더라도 담보책임을 지지 않습니다. 다만, 증여자가 그 흠결을 알고 수증자에게 고지하지 않은 때에는 담보책임을 집니다. (민법 제559조 제1항)

 

"부동산 증여계약서의 작성"

 

▣ 증여계약서의 기재사항 : 농지와 같은 부동산의 증여계약서는 다음과 같은 내용을 기재하여 직접 작성할 수 있습니다. 

 

① 증여자와 수증자(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호), ② 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등, ③ 증여의 합의 , ④ 소유권 이전과 인도, ⑤ 그 밖의 특약사항

 

▣ 증여계약서의 작성 요령 : 증여계약서의 작성요령은 다음과 같습니다.

 

① 증여계약 합의의 표시 → 증여계약서에, 계약의 내용이 증여계약임을 명시합니다. 통상은 증여자와 수증자는 다음과 같은 내용으로 증여계약을 체결한다고 기재합니다.

 

② 부동산의 표시 → 목적물을 특정하기 위해 증여계약서에 부동산의 표시를 기재하며, 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

 

부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 증여목적물을 특정하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

③ 당사자의 표시 → 증여자와 수증자를 증여계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는 지를 확인해야 합니다. ④ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 → 농지의 소유권 이전과 인도일을 기재합니다.

 

⑤ 그 밖의 특약사항 → 부담부 증여의 경우 그 부담의 내용, 소유권 이전의 비용 부담, ⑥ 날짜 및 서명날인 → 계약을 맺은 날짜를 기재하고 당사자의 명의 서명날인을 합니다.

 

이때 대리인이 있는 경우에는 그가 대리인임을 표시하고 본인의 서명날인과 함께 대리인의 서명 날인도 기재합니다.

 

▣ 증여계약서의 검인 : 농지의 증여계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 수증자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조 제1항)

 

① 당사자, ② 목적 부동산, ③ 계약 연월일, ④ 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, ⑤ 부동산중개업자가 있을 때는 부동산중개업자, ⑥ 계약의 조건이나 기한이 있을 때는 그 조건 또는 기한

"농지의 교환"

 

▣ 농지 교환의 개념 : 당사자 쌍방이 농지를 상호 이전할 것을 약정하는 계약을 말하고, 통상 교환계약은 목적물의 가격이 균등한 경우에 이루어지나, 균등하지 않은 경우에는 그 차액을 보충하기 위한 보충금이 지급되며, 보충금에 대해서는 매매대금에 관한 규정이 준용됩니다. (민법 제597조 및 제598조)

 

교환계약은 당사자의 합의만으로도 성립하나 농지와 같은 부동산의 교환계약은 소유권 이전을 위해 교환계약서를 작성해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조)

 

▣ 교환계약의 효과 : 교환계약의 효력에 대해서 특별한 규정이 없으나 교환계약은 유상계약이므로 민법의 매매에 관한 규정이 준용됩니다. (민법 제567조) 따라서 교환계약을 체결하면 교환목적물에 대한 소유권의 이전과 그 목적물을 인도할 의무가 있습니다.

 

이때 교환목적물이나 그 소유권에 흠결이 있는 때에는 목적물의 소유자는 담보책임을 지며, 교환계약의 의무를 고의·과실로 위반한 의무자는 이행강제, 채무불이행책임, 계약해제의 책임을 지게 됩니다. (민법 제567조)

"부동산 교환계약서의 작성"

 

▣ 교환계약서의 기재사항 : 농지와 같은 부동산의 교환계약서는 다음과 같은 내용을 기재하여 직접 작성할 수 있습니다.

 

① 당사자 2인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호), ② 교환목적물인 각 농지의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등, ③ 교환의 합의, ④ 소유권 이전과 인도, ⑤ 그 밖의 특약사항

 

▣ 교환계약서의 작성 요령 : 교환계약서의 작성 요령은 다음과 같습니다.

 

① 교환계약 합의의 표시 → 교환계약서에 계약의 내용이 교환계약임을 명시합니다. 통상은 갑과 을은 아래의 토지에 대하여 다음과 같은 내용으로 교환계약을 체결한다고 기재합니다.

 

② 농지의 표시 → 목적물을 특정하기 위해 교환계약서에 갑과 을의 부동산을 각각 기재합니다.

 

농지의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 하며, 농지의 소재지, 지목과 그 면적과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 교환목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

③ 당사자의 표시 → 당사자(갑, 을의 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)를 교환계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

④ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 → 농지의 소유권 이전에 관한 사항과 인도일을 기재합니다.

 

⑤ 그 밖의 특약사항 → 그 밖의 특약사항으로는 다음과 같은 것이 있습니다. 1) 보충금이 있을 때 보충금에 관한 사항, 2) 소유권 이전의 비용, 세금 등의 부담, 3) 손해배상의 특약

 

⑥ 날짜 및 서명날인 → 계약을 맺은 날짜를 기재하고 당사자의 명의 서명날인을 합니다. 이때 대리인이 있는 경우에는 그가 대리인임을 표시하고 본인의 서명날인과 함께 대리인의 서명 날인도 기재합니다.

 

▣ 교환계약서의 검인 : 농지의 교환계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 당사자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조 제1항)

 

① 당사자, ② 목적 부동산, ③ 계약 연월일, ④ 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, ⑤ 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자, ⑥ 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

 

자료출처 : 법제처

 

 

농지 증여와 교환은 복잡한 절차가 따르지만, 정확한 정보를 바탕으로 잘 준비한다면 문제없이 진행할 수 있습니다. 다음에도 유익한 정보를 가지고 찾아오겠습니다. 감사합니다!

2024.06.24 - [부동산정보/기타부동산정보] - 토지거래허가구역 내의 농지 매매 허가 절차 내용 확인해 보세요!

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