농지매매계약 효력·의무

오늘 포스팅에서는 농지 매매 계약 시 주의해야 할 사항을 자세히 살펴보겠습니다. 농지 매매 과정에서 매도인과 매수인이 각각 이행해야 할 의무 사항, 즉 대금 지급 의무와 소유권 이전 의무 등에 관해 알아보겠습니다.

 

그럼, 농지 매매 계약 시 이행 사항을 하나씩 확인해 보도록 하겠습니다.

 

"매매계약의 효력"

 

▣ 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 대금지급의무 : 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하고, 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 하며, 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다. (【민법】제568조 제1항 및 제2항)

 

▣ 동일 기한의 추정 : 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대해서도 동일한 기한이 있는 것으로 추정됩니다. (민법 제585조)

 

▣ 대금 지급장소 : 매매 목적물(농지)의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급해야 합니다. (민법 제586조)

 

▣ 과실의 귀속 : 매매계약 있은 후에도 인도하지 않은 부동산으로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다. (민법 제587조 전단) 따라서 농지를 인도하기 전까지 농지로부터 발생하는 과실은 매도인의 소유가 됩니다.

 

* 이때 과실(果實)이란 : 물건으로부터 생기는 경제적 수익을 말하며, ① 천연과실이란 물건의 용법에 따라 수취하는 산출물을 말합니다. 천연과실에는 수목의 열매, 가축의 새끼, 토사나 석재 등이 있습니다.

 

② 법정과실이란 물건의 사용 대가로 받는 금전 그 밖의 물건을 말하며(민법 제101조 제2항), 법정과실에는 임료, 지료, 이자 등이 있습니다.

 

▣ 대금의 이자 : 매매대금의 지급에 대하여 기한이 없으면 매수인이 목적물의 인도를 받은 때까지 그 매매대금을 지급하지 않은 경우에는 목적물의 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급해야 합니다. (민법 제587조 후단)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 농지취득 조건, ◈ 농지소유상한과 처분명령, ◈ 농지취득 방법, ◈ 농지매매계약 확인사항, ◈ 농지매매계약서  작성벙과 부동산실거래 신고, ◈ 농지취득자격증명 신청 조건, ◈ 토지거래허가구역 농지매매 조건

◈ 농지증여·교환 절차, ◈ 농지상속 절차, ◈ 농지매매 세금(취득세·양도소득세), ◈ 농지교환 세금(취득세·양도소득세), ◈ 농지 증여 세금(증여세·취득세), ◈ 농지상속 세금(상속세·취득세)

"매수인의 매매대금 지급 의무"

 

▣ 매수인의 매매대금 지급 의무 : 매수인은 매매대금을 지급기한 일자에 맞추어 매도인에게 지급해야 하고, 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하며, 잔금지급 시에 매도인으로부터 소유권 이전을 위한 일체의 서류를 제공받습니다. (민법 제568조 제1항 및 제2항)

※ 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 또는 임대차 보증금 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급 의무를 다하게 됩니다.【대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결】

 

▣ 권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권 : 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

 

그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그 지급을 거절할 수 없으며(민법 제588조), 위의 경우 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다. (민법 제589조)

 

* 공탁 : 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 채권자를 위해 공탁소에 변제의 목적물을 제공하여 그 채무를 면하는 것을 말합니다. (민법 제487조)

 

"매도인의 소유권 이전 의무"

 

▣ 소유권 이전 의무 : 매도인은 농지를 매수인에게 이전해야 할 의무를 지며(민법 제568조 제1항), 매도인의 소유권이전의무는 원칙적으로 매수인의 대금지급 의무와 동시이행의 관계에 있습니다. (민법 제568조 제2항)

 

▣ 소유권 이전 등기 의무 : 부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면, 부동산을 매매한다는 당사자의 의사 합치 외에 등기해야 그 효력이 생깁니다. (민법 제186조 제1항)

 

부동산의 소유권을 이전하는 부동산 매매계약에서는 다른 특약이나 특별한 사정이 없는 한 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 합니다.【대법원 1967. 7. 11. 선고 67다813 판결】

 

따라서 매매 목적 부동산에 가압류등기 등이 경료 되어 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료해 주어야 합니다.【대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다27784, 27791 선고】

 

▣ 목적 부동산 점유의 이전 : 매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 주어야 하며(민법 제568조 제1항), 부동산의 점유란 부동산을 사실상 지배하는 것을 말합니다.

 

만약 매매목적물인 부동산에 불법 점유자가 있는 경우, 매도인은 불법 점유자로부터 부동산의 점유를 회복하여 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.

▣ 소유권이전등기를 위한 서면의 지급 : 매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서면을 지급해야 합니다. (부동산등기법 제24조 제1항 제1호 참조)

 

① 신청서, ② 등기원인을 증명하는 서면, ③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증, ④ 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때는 이를 증명하는 서면,⑤ 대리인이 등기를 신청할 때는 그 권한을 증명하는 서면

 

⑥ 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면

 

⑦ 법인이 등기권리자인 경우에는 법인등기부 등본 또는 초본, 법인 아닌 사단이나 재단(외국법인으로서 국내에서 법인등기를 마치지 않은 사단이나 재단을 포함) 또는 외국인이 등기권리자인 경우에는 부동산 등기용 등록번호를 증명하는 서면

 

⑧ 소유권의 이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장의 등본, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 서면

 

⑨ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매 목록

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장·군수 또는 구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증 정보를 첨부 정보로서 등기소에 제공해야 합니다. (부동산등기규칙 제124조)

 

거래 부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래 부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 거래가액, 거래계약신고필증 정보와 함께 매매 목록도 첨부 정보로서 등기소에 제공해야 합니다. (부동산등기규칙 제124조 제2항 단서)

 

▣ 종물 또는 종된 권리의 이전 : 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다. (민법 제100조 제2항)

 

※ 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물(主物)이라고 하고 주물에 부속된 물건을 종물(從物)이라고 합니다. (민법 제100조 제1항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

매도인의 소유권 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무는 거래의 핵심 요소로, 꼼꼼하게 확인하고 진행하셔야 합니다. 다음 포스팅에서도 유익한 정보로 찾아오겠습니다. 감사합니다!

2024.06.20 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지 매매 계약서 작성과 부동산실거래가격의 신고 내용 확인해 보세요!

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