부동산실권리자명의등기에관한법률 적용대상·명의신탁

오늘은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 대해 함께 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.

 

이 법률은 명의신탁과 같은 실제 소유자와 법적 소유자의 불일치로 탈법행위 등을 방지하고 부동산 거래의 정상화와 가격의 안정을 도모하기 위해 마련되었습니다.

 

명의신탁의 개념과 법적 제한에 관해 살펴보고, 이러한 법률이 우리의 재산권 관리에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

"명의신탁의 개념"

 

▣ 명의신탁의 의의 : 부동산에 관한 소유권이나 그 밖에 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말합니다. (【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】제2조 제1호 본문)

 

▣ 명의신탁의 제한 : 명의신탁은 탈세나 강제집행의 회피를 위한 목적으로 악용되는 문제가 발생하여, 현재 시행 중인 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 제한받고 있습니다. (【국가법령정보센터, 법령용어사전】참조)

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◈ 계약의 종류·성립요건·책임·효력, ◈ 계약의 해제·해지·효과, ◈ 매매계약의 성립·효력, ◈ 임대차계약의 성립·존속기간·효력, ◈ 주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력

◈ 상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구권, ◈ 집합건물의 관리규약·관리단·재건축, ◈ 가등기담보권 적용대상·실행·청산금

"법률의 적용 범위"

 

▣ 적용대상 : 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 경우에 적용됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 본문 참조)

 

▣ 적용 제외 대상 : 다음의 경우는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용 대상에서 제외합니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 단서)

 

① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, ② 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

 

③ 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

▣ 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조부터 제7조까지 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 않습니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)

 

① 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우

 

② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, ③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 

"명의신탁의 효력"

 

▣ 명의신탁약정의 무효 : 명의신탁약정은 무효로 합니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항)

 

▣ 물권변동의 무효 : 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 합니다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항)

 

▣ 제3자에 대한 효력 : 위의 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)

"부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁의 유형 및 법률관계"

 

▣ 2자 간 명의신탁 : 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 규정하는 명의신탁약정은 부동산에 관한 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는 것일 뿐이므로,

 

그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 위 법률은 원칙적으로 명의신탁약정과 그 등기에 기한 물권변동만을 무효로 하고 명의신탁자가 다른 법률관계에 기하여 등기회복 등의 권리행사를 하는 것까지 금지하지는 않는 대신,

 

명의신탁자에 대하여 행정적 제재나 형벌을 부과함으로써 사적자치 및 재산권 보장의 본질을 침해하지 않도록 규정하고 있으므로, 위 법률이 비록 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하는 것 등을 목적으로 제정되었다고 하더라도, 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법 원인 급여에 해당한다고 볼 수 없습니다.【대법원 2003.11.27.선고 2003다41722】

▣ 중간생략등기형 명의신탁(3자 간 등기명의신탁) : 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 이른바 3자 간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간의 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

 

이때에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자는 그 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

 

한편 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않는다 할 것이고, 이러한 법리는 위와 같이 3자 간 등기명의신탁에 의한 등기가 유효기간의 경과로 무효로 된 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것입니다.

 

따라서 그 경우 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있는 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 역시 소멸시효가 진행되지 않는다고 할 것입니다.【대법원 2013.12.12.선고 2013다26647 판결】

▣ 계약명의신탁 : 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐입니다.

 

그런데 계약명의 신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득합니다.

 

그 경우 계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분 대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 좇아 무효입니다.

 

그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아닙니다.【대법원 2014.8.20.선고 2014다30483 판결】

※ 계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우【대법원 2013.9.12.선고 2010다95185판결】: 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 됩니다.

 

그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 또는 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행 관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없습니다.

 

또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약 관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 설명해 드린 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 통해 부동산 명의신탁의 복잡한 부분을 조금이나마 이해하셨길 바랍니다. 다음 포스팅에서 더 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.15 - [부동산정보/기타부동산정보] - 가등기담보 등에 관한 법률(적용대상·담보권실행·배당) 내용 확인해 보세요!

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