집합건물의 관리규약·관리단·재건축

오늘은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 구분소유자의 권리와 의무, 규약, 관리단 등에 관해 자세히 알아볼 예정입니다. 이 법은 건물 소유자의 권리를 보호하고, 공동생활을 조화롭게 유지하기 위해 중요한 역할을 합니다.

 

저와 함께 법의 주요 내용을 살펴보면서 집합건물의 관리와 운영에 관해 알아보겠습니다.

"건물의 구분소유"

 

✅ 건물의 구분소유 : 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있을 때는 그 각 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. (【집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률】제1조)

 

✅ 상가건물의 구분소유 : 1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물 부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분(구분점포)은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2)

 

① 구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것, ② 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, ③ 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

 

✅ 구분소유권과 전유부분 : ① 구분소유권이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물 부분[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제1호)

 

② 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호)

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"구분소유자의 권리와 의무"

 

✅ 구분소유자의 개념 : 구분소유자란 구분소유권을 가지는 자를 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호)

 

✅ 구분소유자의 권리와 의무 : 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 됩니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항)

 

✔️ 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 됩니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제2항)

 

✔️ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때는 보상하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제3항)

 

"공용부분의 관리"

 

✅ 공용부분 : 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물 부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제1항)

 

✅ 공용부분의 귀속 등 : 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 다만, 일부 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항)

 

✅ 공유자의 사용권 및 지분권 : 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항)

 

✔️ 위의 경우 일부 공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제2항)

 

✅ 일부 공용부분의 관리 : 일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회 결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회 결의로써 결정합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제14조)

 

✅ 공용부분의 관리 : 공용부분의 관리에 관한 사항은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법 제38조 제1항에 따른 통상의 집회 결의로써 결정하며, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항)

 

✔️ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다.

 

✔️ 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제2항)

 

✔️ 위의 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제3항)

 

✅ 공용부분의 변경 : 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 본문)

 

✔️ 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 큰 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제1항에 따른 통상의 집회 결의로써 결정할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 단서 및 제1호)

 

✔️ 위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제2항)

 

✔️ 위의 규정에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정합니다.

 

✔️ 다만, 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2 제1항)

 

✅ 공용부분의 부담·수익 등 : 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조)

 

✔️ 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조)

 

"관리단 및 관리단집회"

 

✅ 관리단의 당연 설립 및 구성 : 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항)

 

✔️ 일부 공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제2항)

 

✅ 관리단의 의무 : 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2)

 

✅ 관리단집회의 권한 및 의장 : 관리단의 사무는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제31조)

 

✔️ 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제39조 제1항)

 

✅ 관리단집회의 소집 : 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제32조), 필요하다고 인정할 때는 관리단집회를 소집할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제33조 제1항)

 

✔️ 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 합니다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제33조 제2항)

 

✔️ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제33조 제4항)

 

✅ 의결권 : 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항 및 제12조)

 

① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. ② 위의 경우 일부 공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.

 

✔️ 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항)

 

✔️ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의2 제2항 또는 제26조의4 제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제3항)

 

✅ 의결방법 : 관리단집회의 의사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제1항)

 

✔️ 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제2항)

 

✅ 서면에 의한 결의 등 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 봅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항)

 

✔️ 위에도 불구하고 다음의 경우에는 그 구분에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 봅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제2항)

 

① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 제2호의 경우 : 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수

 

② 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2 제1항 본문, 제47조 제2항 본문 및 제50조 제4항의 경우 : 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상

 

③ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2 제1항 단서 및 제47조 제2항 단서의 경우 : 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상

 

✔️ 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제3항)

 

✅ 규약 및 관리단집회의 결의의 효력 : 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항)

 

✔️ 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 집니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제2항)

 

✅ 결의취소의 소 : 구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조의2)

 

① 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우, ② 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우

 

"관리인의 권한과 의무"

 

✅ 관리인의 선임 등 : 구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제1항)

 

✔️ 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항) 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.

 

✔️ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 다만, 규약으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항)

 

✔️ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다.

 

✔️ 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제4항)

 

✔️ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제5항)

 

✔️ 전유부분이 50개 이상인 건물(공동주택관리법에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 유통산업발전법에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외)의 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 선임 사실을 입증할 수 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 자료를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고해야 합니다.

 

① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제39조 제2항에 따른 관리단집회 의사록, ② 규약 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제11조 제2항에 따른 관리위원회 의사록

 

③ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2 제1항에 따른 임시관리인 선임 청구에 대한 법원의 결정문

 

✅ 관리인의 권한과 의무 : 관리인은 다음의 행위를 할 권한과 의무를 집니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제25조 제1항)

 

① 공용부분의 보존행위, ② 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위, ③ 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

 

④ 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위, ⑤ 소음·진동·악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위, ⑥ 그 밖에 규약에 정하여진 행위

 

✔️ 관리인의 대표권은 제한할 수 있습니다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제25조 제2항)

 

✅ 관리인의 보고의무 : 관리인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제1항)

 

🚨 이를 위반하여 보고하지 않거나 거짓 보고를 한 관리인은 300만 원 이하의 과태료를 부과받습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제66조 제2항 제1호)

 

✔️ 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수·보관·사용·관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제2항)

 

✔️ 이해관계인은 관리인에게 위의 보고 자료, 장부나 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 이 경우 관리인은 다음의 정보를 제외하고 이에 응해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제3항)

 

① 개인정보 보호법 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보, ② 의사결정 과정 또는 내부 검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

 

👉 공동주택관리법에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 유통산업발전법에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에 대해서는 상기 사항을 적용하지 않습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제4항)

 

✔️ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약에서 규정하지 않은 관리인의 권리의무에 관하여는 민법의 위임에 관한 규정을 준용합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 제5항)

 

✅ 회계감사 : 전유부분이 150개 이상으로서 다음에 해당하는 건물의 관리인은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 합니다.

 

✔️ 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러지 않습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2 제1항 및 시행령 제6조의2 제1항)

 

① 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비(전기료, 수도료 등 구분소유자 또는 점유자가 납부하는 사용료를 포함)가 3억 원 이상인 건물, ② 직전 회계연도 말 기준으로 적립된 수선적립금이 3억 원 이상인 건물

 

✔️ 전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 다음에 해당하는 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.

 

✔️ 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2 제3항 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조의2 제2항)

 

① 위 ① 또는 ②에 해당하는 건물, ② 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억 원 이상인 건물, ③ 직전 회계연도 말 기준으로 적립된 수선적립금이 1억 원 이상인 건물

 

✔️ 관리인은 위에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 해당 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 서면으로 보고해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2 제4항 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조의4 제1항)

 

✅ 관리위원회의 설치 : 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의3 제1항 및 제2항)

 

✔️ 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출합니다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의4 제1항)

 

"규약"

 

✅ 규약의 보충성 : 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항)

 

✔️ 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제2항)

 

✅ 규약의 설정, 변경 및 폐지 : 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다.

 

✔️ 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항)

 

✔️ 구분소유자 전원의 규약 설정·변경 또는 폐지는 그 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때는 할 수 없습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제2항)

 

"재건축"

 

✅ 재건축결의 : 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있습니다.

 

✔️ 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항)

 

✔️ 위의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따릅니다.

 

✔️ 다만, 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의에 따릅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항)

 

✅ 결의사항 : 재건축을 결의할 때는 다음의 사항을 정해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항), ① 새 건물의 설계 개요

 

② 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액, ③ 위의 ②에 규정된 비용의 분담에 관한 사항, ④ 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

 

✅ 구분소유권 등의 매도청구 등 : 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항)

 

✔️ 위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제2항 및 제3항)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

오늘 포스팅을 바탕으로 건물의 효율적인 관리와 조화로운 공동생활을 도모할 수 있기를 바랍니다. 다음 포스팅에서는 다른 흥미로운 주제로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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