상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구권

오늘은 상가건물 임대차보호법에 관해 알아보는 시간을 가져보려 합니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차 관계에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고, 임차인과 임대인 모두의 안정성을 증진하기 위해 마련되었습니다.

 

권리금, 대항력, 우선변제권 등 여러분이 꼭 알아야 할 핵심 사항을 함께 살펴보겠습니다.

"상가건물 임대차보호법의 목적"

 

✅ 입법목적 : 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. (【상가건물 임대차보호법】제1조)

 

👉 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법 보다 우선하여 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

"상가건물 임대차보호법의 적용 범위"

 

✅ 법의 적용 대상 : 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문)

 

👉 상가건물에 대해 등기하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제17조)

 

✔️ 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

구분	보증금범위
서울특별시	9억 원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만 원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억7천만 원 이하

✔️ 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항 및 제3항)

 

✅ 적용제외 대상 : 일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제16조)

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"대항력과 우선변제권"

 

✅ 대항력 : 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

✔️ 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제2항)

 

✅ 우선변제권 : 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

✔️ 우선변제권이 있는 임차인은 임차 상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항,【☞ 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 ☜】)

 

✅ 보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제) : 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

✔️ 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항)

 

✔️ 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대 건물 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건,

 

✔️ 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 합니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 시행령 제6조 및 제7조 제1항)

구분	임차의 범위	보증금의 범위
서울특별시	6천500만 원	2천200만 원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천500만 원	1천900만 원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만 원	1천300만 원
그 밖의 지역	3천만 원	1천만 원

 

"임차권등기명령제도"

 

✅ 임차권등기명령제도의 의의 : 임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약 기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가 건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. (【☞ 대한법률구조공단, 홈페이지 법률정보 ☜】참조)

 

✅ 신청요건 및 방법 : 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제1항)

 

✅ 임차권 등기의 효력 : 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 본문)

 

✔️ 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 단서)

 

✔️ 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가건물 임대차보호법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제6항)

 

✅ 비용의 청구 : 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제8항)

 

"임대차기간, 계약갱신 요구, 차임증감 청구 등"

 

✅ 최단존속 기간의 보장 : 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

 

✔️ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)

 

✅ 계약갱신의 요구 : 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

✔️ 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)

 

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

 

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

⑦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 3) 다른 법령에 따라 철거는 재건축이 이루어지는 경우

 

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

✔️ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

 

✔️ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항)

 

✅ 계약의 묵시적 갱신 : 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

✔️ 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 보며(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항), 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

 

✅ 차임 등의 증감 청구권 : 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 그러나 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 및 시행령 제4조)

 

✔️ 차임 등의 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제2항)

 

✔️ 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 따른 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제3항)

 

👉 위 규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

 

✅ 폐업으로 인한 임차인의 해지권 : 임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항)

 

✔️ 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제2항), 위 규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

 

"권리금"

 

✅ 권리금의 정의 : 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항)

 

✔️ 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항)

 

✅ 권리금 회수 기회의 보호 : 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

✔️ 다만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로에게 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

✔️ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 ④의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항)

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

✔️ 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항)

 

✔️ 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항)

 

✔️ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항)

 

✅ 권리금 적용 제외 : 다만, 위 권리금 회수 기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의5)

 

① 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외)

 

② 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우

 

✅ 차임연체와 해지 : 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의8)

 

✅ 계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례 : 임차인이 상가건물 임대차보호법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임 연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의9)

 

👉 이 특례규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

상가건물 임대차보호법은 영세 상인과 소상공인의 권리를 보호하고, 안정적인 상업 환경을 조성하는 데 중요한 역할을 합니다. 임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때 법적 보호를 충분히 활용하여 권리를 지키는 것이 중요합니다.

 

상가 임대차와 관련된 사항을 꼼꼼히 확인하시고, 안정적인 사업 운영을 위한 법적 권리를 잘 활용하시길 바랍니다. 감사합니다!

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