가등기담보권 적용대상·실행·청산금

오늘은 가등기담보 등에 관한 법률에 관해 알아보려 합니다. 이 법률은 복잡할 수 있는 담보와 관련된 법적 절차를 명확히 하고, 비전형적인 담보 형태를 규제하여 거래의 투명성을 높이는 데 목적이 있습니다.

 

이번 시간에는 가등기담보의 적용 대상, 담보권의 실행 방법, 그리고 배당 절차 등에 관해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

"가등기담보 등에 관한 법률 개관"

 

▣ 법률의 목적 : 가등기담보 등에 관한 법률은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하면 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 합니다. (【가등기담보 등에 관한 법률】제1조)

 

▣ 가등기담보 등에 관한 법률 적용 대상 : 가등기담보 등에 관한 법률은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법입니다.

구분	내용
양도담보	● 채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게 되지만, 채무자가 후일 이를 이행할 때에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
매도담보	● 금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
가등기담보	● 가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태

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◈ 계약의 종류·성립요건·책임·효력, ◈ 계약의 해제·해지·효과, ◈ 매매계약의 성립·효력, ◈ 임대차계약의 성립·존속기간·효력, ◈ 주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력

◈ 상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구권, ◈ 집합건물의 관리규약·관리단·재건축, ◈ 부동산실권리자명의등기에관한법률 적용대상·명의신탁

"권리취득에 의한 담보권의 실행"

 

▣ 담보권 실행의 통지 : 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서는  그 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자, 담보가등기 목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자에게 통지해야 합니다.

 

이 경우 청산금이 없다고 인정될 때에는 그 뜻을 통지해야 하며(가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항), 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제9조)

 

담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권 이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제2항)

※ 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지 : ① 채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제6조 제1항)

 

② 통지가 채무자 등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제6조 제2항)

 

③ 위의 통지는 통지받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제6조 제3항)

 

▣ 청산기간의 경과 : 위의 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항 전단 참조)

※ 청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한 : ① 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제7조 제1항)

 

② 채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대해 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제7조 제2항)

 

▣ 청산금의 지급 : 채권자는 담보권 실행 통지 당시의 담보목적 부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(청산금)을 채무자 등에게 지급해야 합니다.

 

이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있을 때는 그 채권액을 계산할 때 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항)

 

※ 청산금의 공탁 : ① 청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원(支院)에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제8조 제1항)

 

② 채권자는 공탁한 경우에는 채무자 등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제8조 제4항)

▣ 소유권의 취득 : 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항)

 

청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제3항)

 

위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제4항)

 

▣ 후순위권리자의 권리행사 : 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자 등이 받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제1항)

 

후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 하며, 채권자가 명세와 증서를 받고 후순위 권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제2항 및 제3항)

 

이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 하며, 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제4항 및 제5항)

▣ 법정지상권의 취득 : 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다.

 

이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구로 법원이 정합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제10조)

 

▣ 채무자 등의 말소청구권 : 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

 

다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제11조)

 

"경매에 의한 가등기담보권의 실행"

 

▣ 담보가등기권리자의 경매 청구 : 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 가등기담보 등에 관한 법률 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있으며, 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항)

 

▣ 후순위권리자의 경매 청구 : 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항)

"가등기담보권자의 배당 참가"

 

▣ 우선변제청구권 : 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 권리가 있습니다.

 

이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 봅니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제13조 및 제2조 제4호)

 

▣ 강제경매 등의 경우의 담보가등기 : 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제14조)

 

▣ 담보가등기권리의 소멸 : 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각으로 소멸합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제15조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅을 통해 채무자와 채권자 모두가 명확하고 공정한 방법으로 자신의 권리와 의무를 보호받길 바랍니다. 다음 포스팅에서 다른 정보로 여러분을 만나 뵐 수 있기를 기대합니다. 감사합니다!

2024.05.14 - [부동산정보/기타부동산정보] - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구분소유자의 권리·의무·규약·관리단) 내용 확인해 보세요!

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