임대차계약의 성립·존속기간·효력

오늘은 임대차 계약에 관한 법률 지식을 나누며, 이러한 계약이 우리 일상에서 어떤 의미가 있는지 살펴보려 합니다.

 

임대차 계약은 임대인과 임차인 사이의 권리와 의무를 명확히 규정함으로써, 양측 모두의 안정성을 보장하는 중요한 법적 행위입니다. 이번 포스팅에서는 임대차의 개념, 성립 과정, 그리고 그 존속 기간과 효력에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

"임대차의 의의"

 

▣ 임대차의 개념 : 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다. (【민법】제618조)

 

"임대차의 성립과 존속기간 등"

 

▣ 임대차의 성립 : 임대차는 임대인과 임차인 사이에 목적물을 사용·수익하고자 하는 약정으로 성립합니다. (민법 제618조 참조), 다만, 농지의 경우에는 임대차를 원칙적으로 제한하고 예외적인 경우에만 인정하고 있습니다. (농지법 제23조 참조)

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◈ 계약의 종류·성립요건·책임·효력, ◈ 계약의 해제·해지·효과, ◈ 매매계약의 성립·효력, ◈ 주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력

◈ 상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구, ◈ 집합건물의 관리규약·관리단·재건축, ◈ 가등기담보권 적용대상·실행·청산금, ◈ 부동산실권리자명의등기에관한법률 적용범위·명의신탁

▣ 임대차의 존속기간 : 임대차의 존속기간은 당사자의 약정으로 정할 수 있습니다. 민법의 임대차 규정에는 최단기간에 대한 보장규정이 없지만, 주택임대차보호법 제4조에서는 2년, 상가건물 임대차보호법 제9조에서는 1년, 지상권은 30년, 15년, 5년 등(민법 제280조 제1항)의 최단기간의 보장규정을 각각 두고 있습니다.

 

반면, 최장기간에 대한 제한 규정은 과거 민법 제651조에서 규정하고 있었지만, 헌법재판소의 위헌결정에 따라 효력을 상실하여 최장 존속기간에 대한 제한은 없으며(헌재 2013.12.26. 2011헌바234 참조), 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제635조 제1항)

 

▣ 단기임대차의 존속기간 : 처분의 능력 또는 권한 없는 자가 임대차하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못합니다. (민법 제619조)

 

① 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, ② 기타 토지의 임대차는 5년, ③ 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, ④ 동산의 임대차는 6월

 

위의 기간은 갱신할 수 있습니다. 그러나 그 기간만료 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3개월, 동산에 대하여는 1개월 이내에 갱신해야 합니다. (민법 제620조)

▣ 임대차의 갱신 : 당사자는 존속기간이 만료한 경우 갱신을 할 수 있습니다.

 

다만, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때는 민법 제283조의 규정(지상권자의 갱신청구권)을 준용합니다. (민법 제643조)

 

또한 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

그러나 이 경우 민법 제635조에 따라 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제639조 제1항), 이 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해 소멸합니다. (민법 제639조 제2항)

 

"임대차의 효력"

 

▣ 임대인의 권리와 의무 : ① 임대인의 권리

구분	내용
① 차임증감청구권	● 임대물에 대한 공과 부담의 증감이나 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)
② 목적물반환청구권	● 임대차가 종료한 경우 임대인은 목적물의 소유자로서 임차인에게 목적물의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조 참조)

② 임대인의 의무

구분	내용
① 목적물을 임차인이 사용·수익하게 할 의무	● 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. (민법 제623조) ● 이러한 임대인의 의무에는 ① 임차물을 임차인에게 인도할 목적물 인도의무, ② 임차물에 대한 제3자의 방해를 제거할 방해제거의무, ③ 임차물의 사용·수익에 필요한 수선의무가 있습니다.
② 비용상환의무	● 임대인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 그 비용을 상환해주어야 하며, 임차인이 유익비를 지출하여 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해주어야 할 의무가 있습니다. 이 경우 법원은 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. (민법 제626조)
③ 임대인의 담보책임	● 임대차에는 유상계약에 관한 규정이 준용되므로, 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다. (민법 제567조)

▣ 임차인의 권리와 의무 : ① 임차인의 권리

구분	내용
① 임차권	● 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 목적물을 사용·수익할 수 있습니다. (민법 제654조 및 제610조 제1항) ● 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. (민법 제621조) ● 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 다만, 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 효력을 잃습니다. (민법 제622조)
② 비용상환청구권	● 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 임대인에게 상환 청구할 수 있습니다. (민법 제626조 제1항 및 제2항 전단)
③ 부속물 매수청구권	● 건물이나 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같습니다. (민법 제646조) ※ 이는 편면적 강행규정이며, 일시 사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다. (민법 제652조 및 제653조)
④ (토지임대차의 경우)갱신청구권 및 지상물매수청구권	● 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 임차권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 임차권자는 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제643조 및 제283조), 이는 편면적 강행규정입니다. (민법 제652조)
⑤ 차임감액청구 및 계약해지권(일부멸실의 경우)	● 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우에 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제627조), 이는 편면적 강행규정입니다. (민법 제652조)
⑥ 차임증감청구권	● 임대물에 대한 공과 부담의 증감이나 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조) 이는 편면적 강행규정이며, 일시 사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다. (민법 제652조 및 제653조)

② 임차인의 의무

구분	내용
① 차임지급의무	● 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있습니다. (민법 제618조 참조) ● 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급해야 합니다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급해야 합니다. (민법 제633조)
② 통지의무	● 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지해야 합니다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제634조)
③ 임차인의 보존행위에 대한 인용의무	임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다. (민법 제624조)
④ 원상회복의무	▪ 임차인이 임대물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 합니다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. (민법 제654조 및 제615조)

"임차권의 양도와 임차물의 전대"

 

▣ 임차권의 양도

구분		내용
임대인의 동의 있는 양도의 경우		● 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전하므로, 임대차 관계에서 발생하는 권리와 의무는 양수인에게 모두 이전되며【대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결】, 양도인은 임대차 관계에서 벗어납니다.
임대인의 동의 없는 양도의 경우	양도인과 양수인의 관계	● 임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있습니다.【대법원 1986.2.25.선고 85다카1812 판결】
	임대인과 양수인의 관계	● 양수인의 점유는 불법점유이므로 임대인은 양수인에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조)
	임대인과 양도인(임차인)의 관계	● 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못하므로, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)

▣ 임차물의 전대

구분		내용
임대인의 동의 있는 전대의 경우	전대인과 전차인의 관계	● 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있습니다.【대법원 2017.12.28. 선고 2017다265266 판결】
	임대인과 전차인의 관계	● 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다. (민법 제630조 제1항 전단) ● 임대인과 전대인(임차인)의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. (민법 제631조) ● 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목이나 기타 지상 시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 때에는 건물, 수목이나 기타 지상 시설의 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제644조) 이 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용합니다. (민법 제645조) ● 건물이나 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같습니다. (민법 제647조)
	임대인과 전대인(임차인)의 관계	● 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 전대인(임차인)에게도 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제630조 제2항)
임대인의 동의 없는 전대의 경우	전대인과 전차인의 관계	● 임대인의 동의 유무와 관계없이 전대인과 전차인 간의 전대차 계약은 유효하므로, 전차인은 전대인에게 임차권을 취득하고 전대인은 전차인에게 차임 지급을 청구할 수 있습니다. 그리고 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담합니다.【대법원 1986.2.25.선고 85다카1812 판결】
	임대인과 전차인의 관계	● 전차인의 점유는 불법점유이므로 임대인은 전차인에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조) ● 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임 청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.【대법원 2008.2.28. 선고 2006다10323 판결】
	임대인과 전대인(임차인)의 관계	● 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하므로, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)

"임차권의 종료"

 

▣ 해지통고 : 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 상대방이 계약 해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조)

 

① 토지, 건물이나 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, ② 동산에 대하여는 5일, 이는 편면적 강행규정입니다. (민법 제652조)

 

임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위의 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고를 준용합니다. (민법 제636조)

 

또한 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조에 따라 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다.

 

이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다. (민법 제637조)

 

▣ 해지 통고의 전차인에 대한 통지 : 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료한 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하며(민법 제638조 제1항), 전차인이 위의 통지를 받은 때에는 민법 제635조 제2항을 준용합니다. (민법 제638조 제2항)

▣ 즉시 해지가 가능한 경우

구분	내용
① 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하는 경우	● 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제625조)
② 일부멸실 후 잔존 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우	● 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있는데, 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제627조)
③ 임차권을 동의 없이 양도, 전대한 경우	● 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하는데, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)
④ 2기의 차임액을 연체한 경우	● 건물이나 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제640조) ● 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 경우에도 2기의 차임액의 연체가 있는 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 그 지상에 있는 건물이나 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 민법 제288조를 준용합니다. (민법 제641조 및 제642조) ※ 이는 편면적 강행규정이며, 일시 사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다. (민법 제652조 및 제653조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 임대차 계약에 관해 알아보는 시간을 마치며, 이 정보가 여러분의 임대차 계약 시 도움이 되기를 바랍니다. 법적인 문서를 이해하고 적절히 활용하는 것은 우리 모두의 권리를 보호하는 데 필수적입니다. 감사합니다!

2024.05.12 - [부동산정보/기타부동산정보] - 매매의 개념·성립·효력·환매·교환 내용 확인해 보세요!

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