매매계약의 성립·효력

오늘은 매매 계약에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다. 매매 계약은 일상생활에서 흔하게 접하게 되는 법률 계약 중 하나인데요, 이번 포스팅을 통해 매매 계약의 정의부터 그 효력에 이르기까지 꼼꼼히 알아보려고 합니다.

 

법률은 복잡할 수 있지만, 잘 이해하고 준비한다면 여러분의 권리를 보호하는 데 큰 힘이 됩니다.

 

"매매의 의의"

 

▣ 매매의 개념 : 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말하며(【민법】제563조), 매매는 낙성·쌍무·유상계약입니다. (【국가법령정보센터, 법령용어사전】참조)

 

▣ 유상계약에의 준용 : 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용합니다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 않는 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제567조)

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◈ 계약의 종류·성립요건·책임·효력, ◈ 계약의 해제·해지·효과, ◈ 임대차계약의 성립·존속기간·효력, ◈ 주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력

◈ 상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구, ◈ 집합건물의 관리규약·관리단·재건축, ◈ 가등기담보권 적용대상·실행·청산금, ◈ 부동산실권리자명의등기에관한법률 적용범위·명의신탁

"매매의 성립"

 

▣ 매매의 예약 : 예컨대 가옥을 5천만 원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말합니다. 매매의 예약은 크게 4가지로 분류할 수 있습니다.

구분	내용
① 편무예약과 쌍무예약	● 일방이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 승낙할 의무를 부담하는 것으로서, 청약할 권리를 일방만이 가지고 있는 때에는 편무예약이라고 하고, 쌍방이 가지고 있는 때에는 쌍무예약이라고 합니다.
② 일방예약과 쌍방예약	● 일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시(예약완결의 의사표시)를 하면 타방의 승낙을 요하지 않고 본계약이 성립하는 것으로서, 이 완결권을 일방만이 가지고 있는 것을 일방예약이라고 하고, 쌍방이 가지고 있는 것을 쌍방예약이라고 합니다.

※ 당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있습니다. 그러나 민법은 특히 일방예약의 규정을 두고 있으므로(민법 제564조), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때는 일방예약으로 추정됩니다.

 

매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(예약완결권)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다. (민법 제564조 제1항)

 

위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있으며, 만약 예약자가 이 기간 내에 확답받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃습니다. (민법 제564조 제2항 및 제3항)

 

▣ 해약금 : 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으며(민법 제565조 제1항), 위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없습니다. (민법 제565조 제2항 및 제551조)

※ 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부 : 유상계약을 체결하면서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서,

이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책 사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.【대법원 1996.6.14. 선고 95다54693 판결】

▣ 매매계약의 비용 부담 : 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담합니다. (민법 제566조)

 

"매매의 효력"

 

▣ 재산권 이전 의무 : 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 하며(민법 제568조 제1항), 이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다. (민법 제568조 제2항)

 

▣ 매도인의 담보책임 : 매도인의 담보책임이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말합니다.

 

매도인의 담보책임은 크게 ① 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지), ② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(민법 제580조부터 제582조까지)

③ 채권매매의 경우(민법 제579조), ④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(민법 제578조)로 구분할 수 있습니다.

구분	내용
권리에 하자에 대한 담보책임	① 권리 전부가 타인에게 속하는 경우 : 1) 타인 권리의 매매 : 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. (민법 제569조) 2) 계약해제권 및 손해배상청구권 : 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못합니다. (민법 제570조) 3) 선의의 매도인의 해제권 : 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제571조) ② 권리 일부가 타인에게 속하는 경우 : 1) 대금감액청구권 : 매매의 목적이 된 권리 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조 제1항) 2) 계약해제권 : 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. (민법 제572조 제2항) 3) 손해배상청구권: 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조 제3항) 4) 제척기간 : 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. (민법 제573조) ③ 수량부족, 일부멸실이 있는 경우 : 위 ②의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물 일부가 계약 당시에 이미 멸실한 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용합니다. (민법 제574조) ④ 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우 : 1) 제한물권이 있는 경우 : 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용합니다. (민법 제575조 제1항 및 제2항) * 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. (민법 제575조 제3항) 2) 저당권, 전세권의 제한이 있는 경우 : 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제576조) 3) 지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우 : 위의 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용합니다. (민법 제577조)
매매목적물에 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)	① 특정물 매매의 경우 : 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제580조 제1항 본문 및 제575조 제1항) 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제580조 제1항 단서) * 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다. (민법 제580조 제2항), 경매는 아래의 "경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임"의 민법 제578조가 적용됨 ② 종류물 매매의 경우 : 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있습니다. (민법 제581조)
채무자의 자력에 대한 담보책임	① 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정합니다. (민법 제579조 제1항) ② 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정합니다. (민법 제579조 제2항)
경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임	① 1차 책임 : 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금 감액의 청구를 할 수 있습니다. (민법 제578조 제1항) ② 2차 책임 : 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제578조 제2항) ③ 손해배상책임 : 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제578조 제3항)

담보책임과 동시이행 : 민법 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 민법 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용합니다. (민법 제583조)

 

담보 책임면제의 특약 : 매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못합니다. (민법 제584조)

 

▣ 매수인의 대금지급 의무 : 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급해야 합니다. (민법 568조 제1항)

구분	내용
동일 기한의 추정	● 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정합니다. (민법 제585조)
대금지급장소	● 매매 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 합니다. (민법 제586조)
과실의 귀속 및 대금의 이자	● 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 합니다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제587조)
대금지급거절권	● 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제586조) 이 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다. (민법 제589조)

"환매"

 

▣ 환매의 의의 : 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매 비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말합니다. (민법 제590조 제1항 참조)

구분	내용
① 환매특약 시기	● 환매의 특약은 매매계약과 동시에 해야 합니다. (민법 제590조 제1항 참조)
② 환매대금	● 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다. (민법 제590조 제2항 및 제3항)
③ 환매기간	● 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못합니다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축합니다. (민법 제591조 제1항) ● 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못합니다. (민법 제591조 제2항) ● 환매기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 합니다. (민법 제591조 제3항)
④ 환매등기	● 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있습니다. (민법 제592조)

▣ 환매의 실행 : 매도인은 기간 내에 대금과 매매 비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃습니다. (민법 제594조 제1항)

 

매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환해야 합니다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구로 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. (민법 제594조 제2항)

 

▣ 환매권의 대위행사와 매수인의 권리 : 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있습니다. (민법 제593조)

 

▣ 공유지분의 환매 : 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있습니다.

 

그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못합니다. (민법 제595조)

 

"교환의 의의"

 

▣ 교환의 개념 : A의 토지와 B의 토지를 교환하는 것처럼, 당사자 쌍방이 서로 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.

"교환의 성립과 효력"

 

▣ 교환의 성립 : 교환은 낙성계약이므로 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정하면 교환계약이 성립합니다. (민법 제596조 참조)

 

▣ 금전의 보충 지급 : 자기의 물건이 상대방의 물건보다 가격이 쌀 때는 재산권 이전과 동시에 금전으로 보충 지급을 합니다. A의 토지와 B의 가옥에 30만 원을 현금으로 가산하여 교환하는 경우가 여기에 해당합니다. 이 경우의 30만 원을 금전의 보충 지급이라 합니다.

 

당사자 일방이 재산권 이전과 금전의 보충 지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용합니다. (민법 제597조)

 

▣ 교환의 효력 : 교환에는 매매에 관한 규정이 준용되며(민법 제567조), 교환은 유상계약이면서 쌍무계약이므로 담보책임에 관한 규정(민법 제569조부터 제584조까지), 동시이행의 항변권(민법 제536조), 위험부담(민법 제537조 및 제538조) 등에 관한 규정이 적용됩니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 매매 계약에 관한 포스팅을 마칩니다. 다음 포스팅에서는 또 다른 유용한 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.12 - [부동산정보/기타부동산정보] - 계약의 해제·해지·효과 내용 확인해 보세요!

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