계약의 해제·해지·효과 내용 확인해 보세요!

오늘은 계약의 해제와 해지에 관하여 알아보는 시간을 갖겠습니다. 계약은 일상에서 누구나 체험할 수 있는 법률 행위로, 때로는 계약을 해제하거나 해지해야 할 상황이 발생합니다.

 

이번 포스팅에서는 계약의 해제와 해지가 무엇인지, 그리고 언제 어떻게 해야 하는지에 관한 정보를 제공하고자 합니다.

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◈ 계약의 개념·종류·성립요건·책임·효력, ◈ 매매의 개념·성립·효력·환매·교환, ◈ 임대차의 개념·성립·존속기간·효력·양도·전대, ◈ 주택임대차보호법(대항력·우선변제권·최우선변제권·임차권등기명령), ◈ 상가건물임대차보호법(권리금·대항력·우선변제권·계약갱신요구), ◈ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구분소유자의 권리·의무·규약·관리단), ◈ 가등기담보 등에 관한 법률(적용대상·담보권실행·배당), ◈ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(적용범위·명의신탁·효력)

 

"계약의 해제"

 

▣ 해제의 의의 : 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시를 말합니다. 그리고 이러한 일방적인 의사표시에 의하여 계약을 해소하게 하는 권리를 해제권이라고 합니다.

 

▣ 해제권의 발생원인 : 해제권에는 ① 약정해제권과 ② 법정해제권이 있습니다. 약정해제권은 계약의 당사자가 해제권 보류에 관하여 특약을 한 경우에 계약으로 발생하는 해제권입니다. 법정해제권은 법률의 규정으로 당연히 발생하는 해제권을 말하는데, 민법에서는 이행지체(민법 제544조 및 제545조)와 이행불능(민법 제546조) 두 가지를 규정하고 있습니다.

 

※ 법정해제권의 발생

구분	내용
이행지체의 경우	● 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 않는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다. (민법 제544조) ※ 관련 판례 : ● 이행지체를 이유로 계약을 해제하면서 그 전제 요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있습니다. (대법원 1994.11.25. 선고 94다35930 판결) ● 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제545조)
이행불능의 경우	● 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제546조) ※ 관련판례 : 이행불능을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 그 이행불능이 채무자의 귀책 사유에 의한 경우 여야만 한다 할 것이므로(민법 제546조), 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전의무가 이행불능이 되었다고 할지라도, 그 이행불능이 매수인의 귀책 사유에 의한 경우에는 매수인은 그 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없습니다. (대법원 2002.4.26. 선고 2000다50497 판결)

 

※ 부수적 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부 : 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 해당 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아 채권자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 하고, 그렇지 않은 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 않는 경우에는 계약을 해제할 수 없습니다. (대법원 2005.11.25. 선고 2005다53705, 53712 판결)

 

▣ 해제권의 행사 : 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해제의 권리가 있는 때에는 그 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. (민법 제543조 제1항), 이러한 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다. (민법 제543조 제2항)

 

당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에게 해야 하고, 이 경우 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대해서도 소멸합니다. (민법 제547조)

 

▣ 해제의 효과

구분	내용
① 계약의 소급적 실효	● 해제의 소급효 : 민법 제548조 제1항 본문에 따르면 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방을 계약이 없었던 것과 같은 상태에 복귀케 할 의무를 부담합니다. 계약에 따른 채무의 이행으로 이미 등기나 인도를 하는 경우에 그 원인행위인 채권계약이 해제됨으로써 원상회복된다고 할 때 그 이론 구성에 관하여 소위 채권적 효과설과 물권적 효과설이 대립되어 있으나, 우리의 법제가 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않은 점과 민법 제548조 제1항 단서가 거래안정을 위한 특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다 할 것입니다. (대법원 1977.5.24. 선고 75다1394 판결) ● 제3자의 보호문제 : 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 제3자의 권리를 해하지 못합니다. (민법 제548조 제1항 단서) ※ 제3자에 해당하는 경우 : ● 해제된 매매계약의 매수인으로부터 목적물을 매수하여 소유권을 취득한 자(대법원 1999.9.7. 선고 99다14877 판결), ● 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람(대법원 2014.12.11. 선고 2013다14569 판결) ※ 제3자에 해당하지 않는 경우 : ● 계약상의 채권을 양도받은 양수인(대법원 2000.8.22. 선고 2000다23433 판결), ● 건축주 허가명의만을 양수한 자(대법원 2007.4.26. 선고 2005다19156 판결), ● 계약상의 채권 자체를 압류 또는 전부한 자(대법원 2000.4.11. 선고 99다51685 판결)
② 원상회복 의무	● 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. (민법 제548조 제1항 본문) ※ 원상회복 반환의 범위 : 계약 해제의 효과로서 원상회복의무를 규정하는 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별규정의 성격을 가지는 것으로서, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 청구인의 선의·악의를 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익 전부입니다. (대법원 2014.3.13. 선고 2013다34143 판결) ● 이 경우 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. (민법 제548조 제2항)
③ 손해배상	● 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다. (민법 제551조) ※ 상대방의 고의, 과실 필요 여부 : 계약 상대방의 채무불이행을 이유로 한 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하지만, 다른 특별한 사정이 없는 한 그 손해배상책임 역시 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 다를 것이 없으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 없을 때는 배상책임을 지지 않습니다. (대법원 2016.4.15. 선고 2015다59115 판결)
④ 동시이행의 문제	● 해제 시 각 당사자의 원상회복 의무는 동시이행의 관계에 있습니다. (민법 549조) 다만, 판례는 원상회복 의무뿐만 아니라 손해배상 의무의 경우에도 동시이행 관계에 있다고 합니다. (대법원 1996.7.26. 선고 95다25138, 25145 판결)

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▣ 해제권의 소멸 : 해제권의 행사 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사 여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있습니다. 다만, 이 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸합니다. (민법 제552조)

 

또한 해제권자의 고의나 과실로 인하여 계약의 목적물이 현저히 훼손되거나 이를 반환할 수 없게 된 때 또는 가공이나 개조로 인하여 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권은 소멸합니다. (민법 제553조)

 

"계약의 해지"

 

▣ 해지의 의의 : 계속된 계약을 장래에 향하여 실효시키는 것을 말합니다. 이것은 장래에 향하여 계약을 소멸시키는 점에서 해제의 소급적 효력과는 구별하여야 합니다.

 

▣ 해지권의 발생 : 해지권도 당사자의 계약 또는 법률의 규정에 의하여 발생합니다. (민법 제543조 제1항 참조)

 

▣ 해지권의 행사 : 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 해지의 의사표시는 철회하지 못합니다. (민법 제543조 제1항 및 제2항), 당사자 일방 또는 쌍방이 수인이 경우에는 계약의 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에게 하여야 합니다. 이 경우에 해지의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸합니다. (민법 제547조)

 

▣ 해지의 효과 : 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃습니다. (민법 제550조), 계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다. (민법 제551조)

 

자료출처 : 법제처

 

계약 관련 문제는 때로 예상치 못한 복잡한 상황을 초래할 수 있으므로, 오늘 정보가 여러분이 현명한 결정을 내리는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다!

2024.05.12 - [부동산정보/기타부동산정보] - 계약의 개념·종류·성립요건·책임·효력 내용 확인해 보세요!

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