주택연금(역모기지론) 조건

오늘은 주택연금에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다.

 

주택연금은 집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

 

"주택연금이란"

 

주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나, ② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되,

 

한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.

 

주택연금 가입자를 위한 국가 보증업무는 한국주택금융공사에서 수행하고 있으며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급합니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 내 집 마련 디딤돌 대출, ◈ 특례보금자리론 (안심전환대출), ◈ 버팀목전세자금대출, ◈ 주거안정월세대출, ◈ 수익공유형모기지(주택담보대출)

◈ 오피스텔구입자금대출, ◈ 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출, ◈ 전세피해 임차인 버팀목전세자금 대출

 

▣ 가입요건 : ① 가입연령 → 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 ( 근저당권 설정 또는 신탁등기일 기준), 단  확정기간방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세입니다.

 

② 주택 보유 수 → 다음 중 하나에 해당(부부 기준) 1, 1주택을 소유하신 분, 2. 보유주택 합산가격이 9억 원 이하인 다주택자인 분 (상기 외 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능)

 

* 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능(보유주택 합산가격이 2억 원 미만인 다주택자가 처분 조건으로 가입 불가함)

 

③ 대상주택 → 공시지가 9억 원 이하의 일반주택(아파트·단독·다세대·연립주택), 노인복지주택 및 주거용 오피스텔 (상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능) * 확정기간방식은 노인복지주택 제외

 

우대방식의 경우 2억 원 미만 주택만 가입 가능하며, 담보 취득은 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보 제공하거나 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보 제공함

저당권방식과 신탁방식 비교표

 

 

주택 유형별 연금 지급 방식

* 주거목적 오피스텔 → 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우 주거목적 사용 여부 기준입니다.

 

본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치해야 하며, 방문 조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주하여야 합니다.

 

전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치, 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세 (단, 신청일 현재 주택분 재산세가 과세하지 않는 경우 주택연금 실행일로부터 1년 이내 제출 가능)

 

 * 상기 표에도 불구, 담보주택이 다음 사항 중 어느 하나에 해당하는 경우, 신탁방식으로 가입이 불가합니다.

 

복합용도주택, 농지법에 따라 소유권 이전을 할 수 없는 농업인주택 또는 어업인주택인 경우, 담보주택에 대해 지방세 체납 중인 경우, 주택의 주된 건물 또는 부속건물이 위반건축물인 경우,

 

주택의 주된 건물의 등기와 실질이 상이한 경우, 담보주택에 보증금 있는 임대차가 4건을 초과하여 사실상 임대목적으로 사용 중인 주택

 

⑤ 거주요건 → 가입 시 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 하며, 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가합니다.

 

단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입 가능합니다.

 

이용 중 : 주택연금 가입자 또는 배우자가 대상 주택에 실제 거주지로 이용하는 것이 원칙이나, 공사에서 정하는 사유에 해당할 경우 주택에 거주하지 않아도 주택연금 지속 수령 가능합니다.

 

* 한국주택금융공사에서 정하는 사유는 공사 인터넷 홈페이지에서 확인 가능하며, 공사 사전승인 필요

 

④ 채무관계자 자격 → 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사 능력 및 행위 능력이 있어야 주택연금 가입 가능하며, 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사 능력 또는 행위 능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있음

 

▣ 지급방식 : ① 월지급금 지급방식

 

1. 종신방식 : 월지급금을 종신토록 받는 방식으로, 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 받는 방식이며, 종신혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

 

2. 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 월지급금을 받는 방식으로, 확정기간혼합방식은 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 받는 방식입니다.

 

* 확정기간방식 선택 시 반드시 대출 한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정하셔야 합니다.

 

3. 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

 

4. 우대방식 : 부부 기준 2억 원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 20% 우대하여 지급받는 방식으로, 우대지급방식은 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 받는 방식이며,

 

우대혼합방식은 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

 

* 이용기간 중 종신방식(종신지급↔종신혼합), 우대방식(우대지급↔우대혼합) 내의 변경은 가능하지만, 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식 및 우대방식 간의 변경은 불가능합니다.

 

※ 대출한도 : 가입자가 100세까지 받을 연금대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액입니다.

 

※ 인출한도 : 대출 한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50% 초과 90% 이내(대출상환방식), 45% 이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능합니다.

 

※ 인출한도 용도 : 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환 용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등

 

단, 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출 한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능합니다.

 

단, 대출상환방식의 경우 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능하며, 인출한도를 설정하게 되면 월지급금이 감소하므로, 상담 시 인출한도 설정 여부와 자금 활용계획 등을 고려하여 설정하여야 합니다.

 

② 월지급금 지급유형 → 종신방식의 경우 정액형 또는 전후후박형 중 선택 가능하며, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능합니다.

 

1. 정액형 : 월지급금을 평생 일정한 금액으로 고정하는 방식, 2. 초기증액형 : 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택) 동안은 정액형보다 많이 받다가 이후부터는 당초 월수령액의 70% 수준으로 받는 방식

 

3. 정기증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

 

* 종신방식의 경우 이용 기간 최초 지급일로부터 3년 이내 1회에 한하여 다음 방식으로만 지급유형 변경 가능합니다. 전후후박형에서 정액형으로 변경, 정액형과 초기증액형 간 변경, 정액형과 정기증가형 간 변경

 

③ 대출금리 → 대출금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택한 기준금리에 가산금리를 더한 값을 적용하고, 3개월 또는 6개월마다 변동하여 적용합니다.

구분	가산금리	변동주기
CD금리 (직전 3영업일 평균)	1.1%	3개월
COFIX금리 (신규취급액, 대출실행일 전일)	0.85%	6개월

 

* 주택담보대출 상환용 주택연금은 가산금리 0.1%p 인하하며, 대출 이자는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 매월 대출 잔액에 가산되어 사후에 정산하는 방식입니다.

 

④ 보증료(초기보증료/연보증료) → 주택연금을 이용하기 위해서는 보증료를 납부해야 하며, 보증료율 및 납부 시기는 다음과 같습니다.

 

1. 초기보증료(가입비) : 주택가격의 1.5%를 대출 취급 시 1회 납부, 2. 연보증료 : 보증 잔액의 연 0.75%만큼을 일할 계산하여 매월 납부

 

* 주택담보대출 상환용 주택연금(내집연금 3종 세트)의 경우 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급 시 1회 납부하며, 연보증료는 보증 잔액의 연 1%를 매월 나눠서 납부합니다.

 

보증료 또한 고객이 직접 현금을 내는 것이 아니라, 보증료에 해당하는 금액을 대출해 공사계좌로 납부하고 해당 금액은 대출 잔액에 가산합니다.

 

▣ 가입절차 : ① 연금 취급 절차

주택연금 가입 절차

* 근저당권설정 및 신탁등기 비용과 등록면허세·지방교육세, 인지세가 발생하며, 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다. 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부하실 수 있습니다.

 

② 상담 및 신청 방법 → 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 신청이 가능합니다. 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래약정 후 주택연금을 받으시면 됩니다.

 

③ 주택연금 이용 중에도 기존 담보취득방식 변경 가능 → 담보취득방식 변경이란, 고객이 주택연금을 계속 이용하면서 소유주택에 대한 담보제공 방식을 저당권방식에서 신탁방식으로 전환(저당권방식 → 신탁방식) 또는 신탁방식에서 저당권방식으로 전환(신탁방식 → 저당권방식) 할 수 있는 조건 변경 절차입니다.

 

④ 담보취득방식 변경절차 → 주택연금 이용고객은 누구나, 언제든지 원하는 시점에 신청 가능합니다. 1. 사전 유선상담 : 공사 관할지사를 통해 담보취득방식 변경 신청 및 사전 유선상담 진행

 

2. 정식 상담진행 : 유선상담 후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소 방문 후 정식상담 진행 및 심사 필요 서류 접수

 

3. 전환 심사진행 : 한국주택금융공사(HF) 담당자가 전환 심사 진행 후 기존 담보 해지 및 신규 담보설정 등 실시, 4 전환 완료 : 기존 연금수급 정지 없이 담보취득방식 변경 완료

 

※ 담보취득방식 변경으로 인해 연금 월지급액 및 보증료가 변동되지는 않습니다. 즉, 기존 주택연금 가입 당시보다 주택가격이 상승하거나 하락한 경우라 하더라도 연금 월지급액은 동일합니다.

 

※ 다만, 이사 등으로 담보주택을 변경하면서 동시에 담보취득방식 변경을 진행하실 경우 기존 담보주택 변경과 마찬가지로 이사 시점의 기존주택과 새 주택의 담보가치 차이에 따라 월지급금 및 보증료가 변동될 수 있습니다.

 

⑤ 담보취득방식 변경신청 방법 → 공사 콜센터(1688-8114) 또는 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 해당 제도와 관련한 사전 유선상담 요청, 사전 유선상담 이후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소로 방문하여 정식 상담 후 변경 절차 진행

 

* 홈페이지를 통한 상담신청 방법 : 한국주택금융공사 홈페이지 → 홈페이지 우측 상단 인터넷 금융서비스 클릭 → 신청 메뉴의 주택연금 신청 클릭 후 로그인 → 기가입자의 경우 전환상담(신탁/저당권) 신청으로 자동 화면 이동되며, 해당화면에서 사전상담 신청

 

자료출처 : 마이홈포털

 

 

오늘 공유한 정보가 주택연금을 고려하고 계시는 분께 도움이 되었기를 바랍니다. 오늘도 함께해 주셔서 감사드리며, 다음 포스팅에서 더 유익한 정보로 여러분을 만나 뵙길 기대합니다. 감사합니다!

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