주택연금(역모기지론) 조건

오늘은 주택연금에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다.

주택연금은 집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

"주택연금이란"

✅ 주택연금 : 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나, ② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.

✔️ 주택연금 가입자를 위한 국가 보증업무는 한국주택금융공사에서 수행하고 있으며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급합니다.

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✅ 가입요건 : ① 가입연령 → 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 ( 근저당권 설정 또는 신탁등기일 기준), 단 확정기간방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세입니다.

② 주택 보유 수 → 다음 중 하나에 해당(부부 기준) 1, 1주택을 소유하신 분, 2. 보유주택 합산가격이 9억 원 이하인 다주택자인 분 (상기 외 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능)

👉 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능(보유주택 합산가격이 2억 원 미만인 다주택자가 처분 조건으로 가입 불가함)

③ 대상주택 → 공시지가 9억 원 이하의 일반주택(아파트·단독·다세대·연립주택), 노인복지주택 및 주거용 오피스텔 (상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능)

👉 확정기간방식은 노인복지주택 제외

✔️ 우대방식의 경우 2억 원 미만 주택만 가입 가능하며, 담보 취득은 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보 제공하거나 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보 제공함

👉 주거목적 오피스텔 → 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우 주거목적 사용 여부 기준입니다.

✔️ 본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치해야 하며, 방문 조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주하여야 합니다.

✔️ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치, 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세 (단, 신청일 현재 주택분 재산세가 과세하지 않는 경우 주택연금 실행일로부터 1년 이내 제출 가능)

👉 상기 표에도 불구, 담보주택이 다음 사항 중 어느 하나에 해당하는 경우, 신탁방식으로 가입이 불가합니다.

✔️ 복합용도주택, 농지법에 따라 소유권 이전을 할 수 없는 농업인주택 또는 어업인주택인 경우, 담보주택에 대해 지방세 체납 중인 경우, 주택의 주된 건물 또는 부속건물이 위반건축물인 경우,

✔️ 주택의 주된 건물의 등기와 실질이 상이한 경우, 담보주택에 보증금 있는 임대차가 4건을 초과하여 사실상 임대목적으로 사용 중인 주택

⑤ 거주요건 → 가입 시 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 하며, 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가합니다.

✔️ 단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입 가능합니다.

이용 중 : 주택연금 가입자 또는 배우자가 대상 주택에 실제 거주지로 이용하는 것이 원칙이나, 공사에서 정하는 사유에 해당할 경우 주택에 거주하지 않아도 주택연금 지속 수령 가능합니다.

👉 한국주택금융공사에서 정하는 사유는 공사 인터넷 홈페이지에서 확인 가능하며, 공사 사전승인 필요

④ 채무관계자 자격 → 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사 능력 및 행위 능력이 있어야 주택연금 가입 가능하며, 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사 능력 또는 행위 능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있음

✅ 지급방식 : ① 월지급금 지급방식

1. 종신방식 : 월지급금을 종신토록 받는 방식으로, 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 받는 방식이며, 종신혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

2. 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 월지급금을 받는 방식으로, 확정기간혼합방식은 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 받는 방식입니다.

👉 확정기간방식 선택 시 반드시 대출 한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정하셔야 합니다.

3. 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

4. 우대방식 : 부부 기준 2억 원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 20% 우대하여 지급받는 방식으로, 우대지급방식은 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 받는 방식이며,

우대혼합방식은 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 받는 방식입니다.

👉 이용기간 중 종신방식(종신지급↔종신혼합), 우대방식(우대지급↔우대혼합) 내의 변경은 가능하지만, 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식 및 우대방식 간의 변경은 불가능합니다.

🎯 대출한도 : 가입자가 100세까지 받을 연금대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액입니다.

🎯 인출한도 : 대출 한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50% 초과 90% 이내(대출상환방식), 45% 이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능합니다.

🎯 인출한도 용도 : 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환 용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등

✔️ 단, 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출 한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능합니다.

✔️ 단, 대출상환방식의 경우 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능하며, 인출한도를 설정하게 되면 월지급금이 감소하므로, 상담 시 인출한도 설정 여부와 자금 활용계획 등을 고려하여 설정하여야 합니다.

② 월지급금 지급유형 → 종신방식의 경우 정액형 또는 전후후박형 중 선택 가능하며, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능합니다.

1. 정액형 : 월지급금을 평생 일정한 금액으로 고정하는 방식, 2. 초기증액형 : 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택) 동안은 정액형보다 많이 받다가 이후부터는 당초 월수령액의 70% 수준으로 받는 방식

3. 정기증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

👉 종신방식의 경우 이용 기간 최초 지급일로부터 3년 이내 1회에 한하여 다음 방식으로만 지급유형 변경 가능합니다. 전후후박형에서 정액형으로 변경, 정액형과 초기증액형 간 변경, 정액형과 정기증가형 간 변경

③ 대출금리 → 대출금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택한 기준금리에 가산금리를 더한 값을 적용하고, 3개월 또는 6개월마다 변동하여 적용합니다.

구분	가산금리	변동주기
CD금리 (직전 3영업일 평균)	1.1%	3개월
COFIX금리 (신규취급액, 대출실행일 전일)	0.85%	6개월

👉 주택담보대출 상환용 주택연금은 가산금리 0.1%p 인하하며, 대출 이자는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 매월 대출 잔액에 가산되어 사후에 정산하는 방식입니다.

④ 보증료(초기보증료/연보증료) → 주택연금을 이용하기 위해서는 보증료를 납부해야 하며, 보증료율 및 납부 시기는 다음과 같습니다.

1. 초기보증료(가입비) : 주택가격의 1.5%를 대출 취급 시 1회 납부, 2. 연보증료 : 보증 잔액의 연 0.75%만큼을 일할 계산하여 매월 납부

👉 주택담보대출 상환용 주택연금(내집연금 3종 세트)의 경우 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급 시 1회 납부하며, 연보증료는 보증 잔액의 연 1%를 매월 나눠서 납부합니다.

✔️ 보증료 또한 고객이 직접 현금을 내는 것이 아니라, 보증료에 해당하는 금액을 대출해 공사계좌로 납부하고 해당 금액은 대출 잔액에 가산합니다.

✅ 가입절차 : ① 연금 취급 절차

👉 근저당권설정 및 신탁등기 비용과 등록면허세·지방교육세, 인지세가 발생하며, 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다. 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부하실 수 있습니다.

② 상담 및 신청 방법 → 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 신청이 가능합니다. 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래약정 후 주택연금을 받으시면 됩니다.

③ 주택연금 이용 중에도 기존 담보취득방식 변경 가능 → 담보취득방식 변경이란, 고객이 주택연금을 계속 이용하면서 소유주택에 대한 담보제공 방식을 저당권방식에서 신탁방식으로 전환(저당권방식 → 신탁방식) 또는 신탁방식에서 저당권방식으로 전환(신탁방식 → 저당권방식) 할 수 있는 조건 변경 절차입니다.

④ 담보취득방식 변경절차 → 주택연금 이용고객은 누구나, 언제든지 원하는 시점에 신청 가능합니다. 1. 사전 유선상담 : 공사 관할지사를 통해 담보취득방식 변경 신청 및 사전 유선상담 진행

2. 정식 상담진행 : 유선상담 후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소 방문 후 정식상담 진행 및 심사 필요 서류 접수

3. 전환 심사진행 : 한국주택금융공사(HF) 담당자가 전환 심사 진행 후 기존 담보 해지 및 신규 담보설정 등 실시, 4 전환 완료 : 기존 연금수급 정지 없이 담보취득방식 변경 완료

🎯 담보취득방식 변경으로 인해 연금 월지급액 및 보증료가 변동되지는 않습니다. 즉, 기존 주택연금 가입 당시보다 주택가격이 상승하거나 하락한 경우라 하더라도 연금 월지급액은 동일합니다.

🎯 다만, 이사 등으로 담보주택을 변경하면서 동시에 담보취득방식 변경을 진행하실 경우 기존 담보주택 변경과 마찬가지로 이사 시점의 기존주택과 새 주택의 담보가치 차이에 따라 월지급금 및 보증료가 변동될 수 있습니다.

⑤ 담보취득방식 변경신청 방법 → 공사 콜센터(1688-8114) 또는 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 해당 제도와 관련한 사전 유선상담 요청, 사전 유선상담 이후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소로 방문하여 정식 상담 후 변경 절차 진행

🔎 홈페이지를 통한 상담신청 방법 : 한국주택금융공사 홈페이지 → 홈페이지 우측 상단 인터넷 금융서비스 클릭 → 신청 메뉴의 주택연금 신청 클릭 후 로그인 → 기가입자의 경우 전환상담(신탁/저당권) 신청으로 자동 화면 이동되며, 해당화면에서 사전상담 신청【☞ 보러가기 ☜】

자료출처 : 마이홈포털

✍️ 마무리하며...

오늘 공유한 정보가 주택연금을 고려하고 계시는 분께 도움이 되었기를 바랍니다. 오늘도 함께해 주셔서 감사드리며, 다음 포스팅에서 더 유익한 정보로 여러분을 만나 뵙길 기대합니다. 감사합니다!