전세 사기 예방 전·월세 계약 시 확인하세요!

오늘은 전세금 피해 예방을 위해 계약 전·후에 꼭 확인해야 할 내용으로 포스팅을 준비했습니다.

 

최근 언론보도를 보면 전세 사기의 수법이 날로 진화하고 있습니다.처음에는 깡통주택으로 전세 사기를 벌였으나, 최근에는 신탁등기로, 전세 사기를 당하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 전세금 피해를 예방하려면 계약 전·후에 이것만은 꼭 확인하세요!

* 제 블로그에서는 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 좀 더 자세하게 볼 수 있습니다. 또한 우측 상단에 있는 CATEGORY 또는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 공동주택관리 분쟁조정위원회 신청, ◈ 주택임대차분쟁조정위원회 신청, ◈ 주택 매매 거래 절차와 확인 사항, ◈ 전세보증금반환보증, ◈ 임대사업자 등록제도,

◈ 버팀목전세자금대출, ◈ 주거안정월세대출, ◈ 청년전용 보증부대출(전세·월세), ◈ 청년전용 버팀목전세자금대출, ◈ 중소기업청년 전월세보증금대출, ◈ 청년월세 특별지원, ◈ 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출, ◈ 전세피해 임차인 버팀목전세자금, ◈ 전세 피해 임차인 버팀목전세자금대출 대환, ◈ 전세사기피해자 최우선변제금 버팀목전세자금 대출, ◈ 노후고시원거주자 주거이전 대출, ◈ 부도임대주택 경락자금대출 자격

 

* 깡통주택 : 전세 보증금이 주택의 실제 가치를 넘은 상태로, 주택이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 떼입니다. 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.
 
* 신탁 대출(등기) : 등기부등본상 소유주가 부동산 신탁회사에 소유권을 넘기면서 신탁회사에서 받은 수익권증서를 제출하여 은행에서 대출받는 것을 말합니다.
 
소유권을 담보로 한 대출로, 대출금을 갚으면 소유권을 다시 넘겨받을 수 있으나, 신탁 등기가 설정된 부동산은 소유권을 가진 신탁회사가 동의하지 않으면 임대차 계약은 무효가 됩니다.
 
소유주가 대출금을 갚지 않으면 신탁회사는 집을 공매로 넘깁니다. 이 사실을 일반인이 잘 모르는 것을 이용하여 부동산 중개인과 임대인이 공모하여 임차인을 속여 계약하는 것이 부동산 신탁을 이용한 부동산 사기 수법입니다.

 

"계약 전 확인 사항"

 
▣ 권리관계 확인 : ① 임대차계약 전에 등기부등본을 발급받아 보는 것은 필수입니다. (실소유자, 신탁 여부 등 확인), ② 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상 물건에 대한 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
 
③ 일반적으로 근저당권 채권최고액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트의 경우는 70%, 다가구나 연립의 경우 60% 이하인 경우가 안전합니다.

"계약 시 확인 사항"

 
▣ 당사자 확인 및 계약서 내용 확인 : ① 계약 시 상대방이 등기부상의 명의인인지 신분증으로 대조 확인해야 합니다. ② 대리인을 통한 계약인 경우에는 주민등록증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전합니다.

③ 주택임대(전/월세) 계약서 기재 사항 확인 1) 부동산의 표시, 2) 보증금, 계약금, 잔금, 월세금(월세인 경우)의 액수와 지불시기 및 방법, 3) 임대인과 임차인의 주소, 4) 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장, 5) 중개업소의 상호, 주소, 연락처, 도장, 6) 주택의 인도 시기 및 임차 기간, 6) 해약조건, 위약금 등의 특약사항, 7) 계약 체결 일자
 

"월세 계약서 작성 요령"

 
① 임대차보증금 및 월세금의 지급 날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다. 예) 금 칠십만원(￦700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다. ② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우, 월세란에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.
 
③ 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재합니다. * 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.
 
④ 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다. 예) 월세 계약 기간 내 아파트 재개발로 인한 철거 일자 확정 시 합의사항 등, ⑤ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제할 때에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 도장을 찍습니다.
 
⑥ 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다. ⑦ 계약당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 찍어야 합니다. ⑧ 계약서는 계약당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.
 

"전세 계약서 작성 요령"

 
① 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행해서 표기합니다. 예) 금 칠십만원(￦700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다. ② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 월세란에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.
 
③ 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생을 처리하는 방법과 해약조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야 합니다. ④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제할 때에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 도장을 찍습니다.
 
⑤ 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다. ⑥ 계약금을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다. 또한, 계약서는 주택임대차 표준계약서를 사용하면 보다 안전할 수 있습니다.
 
* 법적근거 : 주택임대차 보호법 제30조(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.
 
표준계약서는 ① 계약 전 필수 확인 사항 안내, ② 보증금을 보호할 수 있는 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법 등 주택임대차보호법상 임차인 보호 규정 등에 대한 정보를 제공하고 있습니다.
 
③ 임차인은 물론 임대인에게도 도움이 되는 계약서로 묵시적 갱신 등 계약당사자인 임대인과 임차인의 권리, 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁을 예방할 수 있도록 하였습니다. * 표준계약서 다운로드 방법 : 법무부 홈페이지(www.moj.go.kr) → 법무정책서비스에서 다운로드할 수 있습니다. 
 

"계약 후 조치 사항"

 
▣ 대항요건 갖추기 : 임대차계약 후에는 대항요건을 갖추기 위하여 전입 신고하고, 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 전입신고+거주 요건을 충족하여야 대항력과 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 합니다.
 
▣ 확정일자 법적 효력 취득 방법 : ① 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다.) 다음 날부터 임차 주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도, 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 또 임대 기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
 
② 확정일자란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해 주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을 날인해 줄 때의 날짜를 의미합니다.
 
확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 입주 및 주민등록을 마친 다음 달부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 확정일자 부여일에 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조②항)
 
* 확정일자 받는 방법 : 관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인 도장 → 완료
 
필요서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본 (계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를 하지 못할 수 있음)
 
③ 대항요건과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(확정일자부 임차인)은 임차 주택이 경매·공매되는 경우에 임차 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
 
④ 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차 주택이 매각되더라도 임차 주택(대지포함) 가액의 1/2 범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.
 
다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차 주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 끝나기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.
 
▣ 전세보증금반환보증 가입하기 : 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증 상품으로 주택도시보증공사( HUG)에서 가입할 수 있는 상품입니다.

서울시 중개수수료 요율표

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* 수수료율은 서울시 기준이고, 각 지자체 조율에 따라 달라질 수 있으며, 월세액 계산 근거 법령은 공인중개사법 시행규칙 제20조 5항입니다.
 

"기타 확인 사항"

 
① 임차 주택의 사용 부분을 계약서상에 정확히 표시, ② 계약금 및 잔금의 금액 및 지급 일정과 임대차 기간 명시, ③ 임대료  지급 방법, ④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인, ⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리, ⑥ 시설상태 및 수리 여부 확인, ⑦ 구조변경 및 원상회복 문제,

 

⑧ 위약 및 계약해제 사항, ⑨ 특약 사항란은 구체적으로 기입, ⑩ 중개수수료 지불문제, ⑪ 최종잔금 시 관리비, 수도, 전기, 가스비용 등 월 지급 내역 확인

 
자료출처 : 마이홈포털

 
전세금의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 여러분의 소중한 자산을 지키기 위해서는 계약 전·후에 꼭 확인해야 할 부분들을 빈틈없이 점검해야 합니다. 오늘 정보가 앞으로 부동산 거래 시 도움이 되길 바라며, 오늘 포스팅을 마칩니다. 감사합니다!

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