하자보수보증금 청구·반환·예치 절차

오늘은 하자보수보증금의 청구, 반환, 예치 절차에 관해 알아보겠습니다. 오늘 포스팅이 하자보수에 대한 정확한 권리와 책임을 이해하고, 주거 생활에서 발생할 수 있는 문제를 현명하게 해결하는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

"하자보수보증금"

 

▣ 하자보수보증금의 개념 : 하자보수를 보장하기 위하여 담보책임기간 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용을 말합니다. (【공동주택관리법】제38조 제1항 및 시행령 제41조 제1항)

 

▣ 하자보수보증금의 용도 : 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표는 하자보수보증금을 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 필요한 용도로서 하자보수와 관련된 다음의 용도로만 사용해야 합니다. (공동주택관리법 제38조 제2항 및 시행령 제43조)

 

① 하자 여부 판정서(재심의 결정서를 포함) 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용, ② 하자심사·분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용

 

③ 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 재정에 따른 하자보수비용, ④ 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용, ⑤ 하자진단의 결과에 따른 하자보수비용

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"하자보수보증금 예치"

 

▣ 하자보수보증금의 예치 및 사용 : 사업주체는 하자보수보증금을 담보책임기간 예치해야 합니다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체는 제외합니다. (공동주택관리법 제38조 제1항)

* 사업주체 : 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고, 주택법 제2조 제10호에 따른 자, 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법 제35조 제1항 제2호에 따른 행위와 주택법 제66조 제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다. (주택법 제2조 제10호 및 공동주택관리법 제36조 제1항)

 

입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 하자보수보증금을 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 또는 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 필요한 용도로만 사용해야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. (공동주택관리법 제38조 제1항, 제38조 제2항, 제39조, 시행령 제43조 및 시행규칙 제18조)

 

하자보수보증금을 예치받은 자는 하자보수보증금을 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 관할 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다. (공동주택관리법 제38조 제3항 및 시행규칙 제18조의2)

* 의무관리대상 공동주택(공동주택관리법 제2조 제1항 제2호 및 시행령 제2조)

1) 300세대 이상의 공동주택, 2) 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 3) 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4) 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5) 1부터 4까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

 

※ 입주자대표회의는 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 안되며(공동주택관리법 시행령 제44조 제4항), 입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제44조 제5항)

 

▣ 사용검사 신청 시 예치증서 제출 : 사업주체는 다음의 어느 해당하는 신청서를 사용검사권자에게 제출할 때 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제41조 제2항)

 

* 사용검사권자 : 주택법 제49조에 따른 사용검사권자 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인권자를 모두 포함합니다. (공동주택관리법 시행령 제41조 제1항)

 

① 사업주체는 사용검사 신청서(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시 사용승인을 신청하는 경우에는 임시 사용승인 신청서)

 

② 사용승인 신청서, ③ 양도신고서, 양도 허가신청서 또는 분양전환 승인신청서, 분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서

 

▣ 예치명의 변경 : 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제41조 제3항)

 

입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리인)로 하여금 보관하도록 해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제41조 제4항)

 

"하자보수보증금 청구 및 반환"

 

▣ 하자보수보증금의 청구 및 관리 : 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니할 때는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제44조 제1항 전단)

 

청구를 받은 하자보수보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급해야 합니다. 다만, 하자보수보증서 발급기관이 청구를 받은 금액에 이의가 있으면 하자심사·분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제44조 제2항)

 

하자보수보증서 발급기관은 하자보수보증금을 지급할 때는 금융계좌로 이체하는 방법으로 지급하도록 하며, 입주자대표회의는 그 금융계좌로 해당 하자보수보증금을 관리해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제44조 제3항)

 

▶ 금융계좌 구분

의무관리대상 공동주택	의무관리대상이 아닌 공동주택
입주자대표회의 회장의 인감과 관리 사무소장의 직인을 복수로 등록한 금융계좌	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리인의 인감을 등록한 금융계좌(같은 법에 따른 관리위원회가 구성된 경우에는 그 위원회를 대표하는 자 1명과 관리인의 인감을 복수로 등록한 계좌)

 

▣ 하자보수보증금의 반환 : 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제45조 제1항)

기간	비율
사용검사일부터 2년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 15
사용검사일부터 3년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 40
사용검사일부터 5년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 25
사용검사일부터 10년이 경과된 때	하자보수보증금의 100분의 20

하자보수보증금을 반환할 경우에는 사용한 하자보수보증금을 포함하여 비율을 계산하고 이미 사용한 하자보수보증금은 반환하지 않습니다. (공동주택관리법 시행령 제45조 제2항)

※ 아파트 하자보수보증금 청구 및 관리에 대한 자세한 사항은 (하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인하실 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 알아본 하자보수보증금 관련 정보가 여러분께 실질적인 도움이 되었길 바라며, 행복한 집에서 더욱 행복한 삶을 누리시길 기원합니다. 감사합니다!

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하자보수 절차와 책임기간 종료