관리사무소 운영과 관리소장 자격·업무

오늘은 아파트 관리사무소의 구성·운영과 관리소장의 자격 및 업무에 관해 알아보려고 합니다.

 

관리소장은 아파트의 효율적인 운영과 입주자의 권익 보호를 위해 일정한 자격을 갖춘 전문 인력으로 선임해야 하며, 이번 포스팅에서는 관리사무소의 구성과 관리소장의 자격 요건 등을 살펴보겠습니다.

 

"관리사무소(자치관리기구)의 구성과 감독"

 

▣ 관리사무소의 구성 : 의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 관리의 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 다음의 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 합니다. (공동주택관리법 제6조 제1항, 시행령 제4조 제1항 및【별표 1】)

구분	기술인력	장비기준
기준	1) 승강기가 설치된 아파트인 경우에는 승강기 안전관리법 시행령 제28조에 따른 승강기 자체 점검 자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상 2) 해당 아파트의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 전기안전관리법, 고압가스 안전관리법, 액화석유가스의 안전관리 및 사업법, 도시가스사업법, 에너지이용 합리화법, 소방기본법, 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 및 대기환경보전법 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 받아 관리업무의 일부를 해당 법령에서 인정하는 전문용역업체에 용역하는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 않을 수 있음	1) 비상용 급수펌프(수중펌프를 말함) 1대 이상 2) 절연저항계(누전측정기를 말함) 1대 이상 3) 건축물 안전점검의 보유장비 : 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상
	관리사무소장과 기술인력간, 기술인력 상호 간에는 겸직할 수 없음

* 의무관리대상 아파트 : 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제2호 및 시행령 제2조)

1) 300세대 이상의 아파트, 2) 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트, 3) 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함함)의 아파트

4) 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5) 1부터 4까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

* 입주자 : 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제5호)

* 사용자 : 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제6호)

* 관리주체 : 아파트를 관리하는 공동주택관리법 제6조 제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 공동주택관리법 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정)를 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제10호)

▣ 벌칙 : 기술인력 또는 장비를 갖추지 않고 관리행위를 한 자는 1천만 원 이하의 벌금에 처하며(공동주택관리법 제100조 제1호), 자치관리기구를 구성하지 않은 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (공동주택관리법 제102조 제3항 제1호, 시행령 제100조 제1항 및【별표 9】)

 

▣ 관리사무소의 대표자 선임(관리사무소장) : 자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때는 그 선출된 인원을 말함) 과반수의 찬성으로 선임합니다. (공동주택관리법 시행령 제4조 제3항)

 

입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임해야 하며(공동주택관리법 시행령 제4조 제4항),

 

입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 자치관리기구 직원의 임면(임용과 면직)에 관한 사항을 의결합니다. (공동주택관리법 제14조 제10항 및 시행령 제14조 제1항 및 제2항 제9호)

 

또한, 입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다. (공동주택관리법 시행령 제4조 제5항)

 

▣ 관리사무소에 대한 감독 : 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받습니다. (공동주택관리법 제6조 제1항 및 시행령 제4조 제2항)

"관리사무소장의 자격과 업무"

 

▣ 관리사무소장의 자격 : 의무관리대상 아파트의 관리사무소장은 주택관리사로 하며, 주택관리사란 다음의 요건을 갖추고 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람입니다. (공동주택관리법 제64조 제1항 및 제67조 제2항)

 

① 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것, ② 주택 관련 실무 경력이 있을 것

 

단, 500세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다. (공동주택관리법 제64조 제1항 단서 및 시행령 제69조 제1항)

* 주택관리사보란 : 공동주택관리법 제67조 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제11호)

의무관리대상 아파트의 관리사무소장 배치 의무

의무관리대상 아파트를 관리하는 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치해야 합니다. 다만, 500 세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다. ① 입주자대표회의(자치관리의 경우에만 해당), ② 공동주택관리법 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 ③ 주택관리업자, ④ 임대사업자 【공동주택관리법 제64조 제1항 본문】

▣ 벌칙 : 위를 위반하여 주택관리사(주택관리사보)를 배치하지 않은 자는 1천만 원 이하의 벌금에 처하며(공동주택관리법 제100조 제2호),

 

공동주택관리법 제67조에 따라 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (공동주택관리법 제99조 제5호)

 

▣ 관리사무소장의 업무 : 관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하여 아파트 입주자·사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음의 업무를 집행합니다. (공동주택관리법 제64조 제2항 및 시행규칙 제30조 제1항)

 

① 입주자대표회의에서 의결하는 다음의 업무 아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 위의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무

 

② 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함

③ 관리사무소 업무의 지휘·총괄, ④ 공동주택관리법 제63조 제1항 및 시행규칙 제29조의 업무를 지휘·총괄하는 업무, ⑤ 입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리

 

⑥ 공동주택관리법 제32조 제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리 여건상 필요하여 해당 아파트의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정할 수 있음

 

⑦ 공동주택관리법 시행령 제23조 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등이 예치된 금융기관으로부터 매월 말일을 기준으로 발급받은 잔고증명서의 금액과 공동주택관리법 제27조 제1항 제1호에 따른 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부 및 증빙서류와 금액이 일치하는지 여부를 관리비 등이 부과된 달의 다음 달 10일까지 확인하는 업무

 

▣ 관리사무소장의 책임 : 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 합니다. (공동주택관리법 제64조 제4항)

 

주택관리사·주택관리사보는 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자·사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공동주택관리법 제66조 제1항)

 

자료출처 : 법제처

 

관리소장은 아파트 입주자의 안전하고 편안한 생활을 위해 다양한 책임과 업무를 수행하고 있습니다. 쾌적한 주거 환경을 위해 노력하는 관리소장님께 격려와 응원을 보냅니다. 감사합니다!

2024.10.27 - [부동산정보/기타부동산정보] - 아파트관리규약 개정·열람·효력

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