경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

오늘은 경매를 통해 부동산을 매수한 후 소유권을 확실하게 방어하기 위한 여러 가지 조치들에 관해 알아보겠습니다. 매각이 완료되었다고 해서 모든 과정이 끝난 것은 아닙니다.

 

매수인으로서 권리를 확실히 지키기 위한 준비가 필요합니다. 이번 포스팅을 통해 꼭 확인해 보세요! 

 

"소유권 방어를 위한 조치"

 

▣ 부동산 관리명령 : 관리명령이란 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.

 

이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다. (【민사집행법】제136조 제2항)

 

① 관리명령의 신청인 → 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제2항)

 

② 관리명령의 신청기간 → 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제2항)

 

③ 관리명령의 집행 → 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 

채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제3항)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권)

◈ 부동산 경매정보 확인방법, ◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차

◈ 경매 기간입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정, ◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부

▣ 부동산 인도명령 : 인도명령이란 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.

 

이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전 소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제1항 본문)

 

그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 따라 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다. (민사집행법 제136조 제1항 단서)

 

① 인도명령의 신청인 → 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 

그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매 절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다. (대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정【☞ 보러가기 ☜】)

 

② 인도명령의 신청기간 → 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제1항)

 

③ 인도명령의 집행 → 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 하며, 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다. (민사집행법 제136조 제6항)

법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요? → 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다.

이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다.

그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다.

부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다. (민사집행법 제300조 제1항)

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다. (민사집행법 제303조)

▣ 명도소송 : 명도소송이란 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

① 명도소송의 제기권자 → 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다. ② 명도소송의 제기기간 → 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 

③ 명도소송의 집행 → 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다. (민사집행법 제24조 및 제30조 제1항)

"소유권 방어 예시"

 

▣ 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우 : 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁 발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다.

 

법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권 : 토지와 그 지상 건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.

1) 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지 소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지 소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다. (민법 제305조 제1항)

2) 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다. (민법 제366조)

3) 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우 : 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제10조)
4) 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 : 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다. (입목에 관한 법률 제6조 제1항)

5) 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우 : 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다. (대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결【☞ 보러가기 ☜】, 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결【☞ 보러가기 ☜】)

법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다. (민법 제280조 제1항 제1호 및 제2호)

법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기해야 합니다. (민법 제187조)

 

토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다.

 

이때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다. (대법원 1977. 7. 26. 선고 77다921 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

법정지상권이 설정된 경우에 건물 소유자는 토지 소유자에게 해당 토지에 대한 사용 대가인 지료를 지급해야 하며, 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다. (민법 제305조 제1항, 제366조 및 가등기담보 등에 관한 법률 제10조)

▣ 분묘가 있는 토지를 매수한 경우 : 산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 있다면 몇 기(基)가 있는지, 분묘기지권이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

 

분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.

 

* 분묘기지권이란 : 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결【☞ 보러가기 ☜】) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다.

 

분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관해 협의하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

 

연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장 허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있습니다. (장사 등에 관한 법률 제27조 제1항 및 장사 등에 관한 법률 시행규칙 제18조 참조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

경매 절차는 복잡할 수 있지만, 미리 준비하고 알고 있으면 리스크를 최소화할 수 있습니다. 여러분의 성공적인 경매 참여를 응원하며, 앞으로도 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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