경매 소유권 취득과 세금 납부

오늘은 경매를 통해 부동산을 매수하신 후 소유권 취득과 함께 세금 납부 절차에 관해 알아보겠습니다. 부동산 경매는 좋은 기회이지만, 그에 따른 법적 절차와 세금 의무를 잘 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.

 

"소유권 등 권리의 취득"

 

▣ 매각대금 지급에 따른 매각 목적인 권리의 취득 : 법원에서 정한 매각대금 지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득합니다. (【민사집행법】제135조 및 민법 제187조 본문)

 

그러나 등기하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로, 부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면 그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다. (민법 제187조 단서)

 

※ 매각의 목적인 권리는 전세권, 지상권 등 다양할 수 있지만, 소유권이 그 대부분을 차지하고 있습니다. 따라서 아래에서는 매각으로 인해 취득할 수 있는 권리 중 소유권을 중점적으로 살펴보겠습니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매 기간입찰 절차

◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정, ◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

▣ 등기촉탁의 신청 : 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보(법원사무관 등)는 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기(소유권이전등기)와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기(말소등기)를 등기관에 촉탁합니다. (민사집행법 제144조 제1항)

 

등기촉탁을 위해 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에 제출해야 합니다.

 

1) 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부, 2) 부동산목록 4통, 3) 부동산등기사항전부증명서 1통, 4) 토지대장등본 1통, 5) 건축물대장등본 1통, 6) 주민등록등본 1통

 

7) 취득세 영수증, 8) 등록면허세 영수증, 9) 대법원수입증지, 10) 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부

 

11) 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편으로 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함), 12) 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서

 

※ 등기사항증명서, 주민등록등(초)본, 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.

 

또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만 원 이상인 경우에는 【국민주택채권】을 매입하고 그 주택채권 발행번호를 기재해야 하며, 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다. (민사집행법 제144조 제3항)

경매로 인해 부동산과 함께 종전 영업자의 지위까지도 승계되는 경우가 있나요? → 경매를 통해 부동산 등의 영업시설·설비를 전부 인수한 경우에는 부동산 등 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도 법령에 의해 종전의 영업자의 지위까지 매수인에게 승계될 수 있습니다.

영업시설·설비의 전부 인수로 종전 영업자의 지위가 승계되는 경우는 다음과 같습니다.

1) 건강기능식품에 관한 법률에 따른 영업자(건강기능식품에 관한 법률 제11조 제2항), 2) 건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률에 따른 건설폐기물처리업자(건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률 제31조 제2항)

3) 게임산업진흥에 관한 법률에 따른 영업자(게임산업진흥에 관한 법률 제29조 제3항), 4) 공중위생관리법에 따른 공중위생영업자(공중위생관리법 제3조의2 제2항)

5) 관광진흥법에 따른 관광사업자(관광진흥법 제8조 제2항 제1호), 6) 도시가스사업법에 따른 도시가스사업자(도시가스사업법 제7조 제2항), 7) 먹는물관리법에 따른 먹는물관련영업자(먹는물관리법 제25조 제2항 제1호)

8) 사료관리법에 따른 제조업자(사료관리법 제9조 제2항), 9) 석유 및 석유대체연료 사업법에 따른 석유정제업자(석유 및 석유대체연료 사업법 제7조 제2항 제1호)

10) 석탄산업법에 따른 석탄가공업자(석탄산업법 제20조 제2항), 11) 소방시설공사업법에 따른 소방시설업자(소방시설공사업법 제7조 제2항 제1호)
12) 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률에 따른 소방시설관리업자(소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제32조 제2항)

13) 소음·진동관리법에 따른 사업자(소음·진동관리법 제10조 제2항), 14) 물환경보전법에 따른 사업자, 폐수처리업자(물환경보전법 제36조 제2항 제1호 및 제65조 제2항 제1호)

15) 식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률에 따른 식품 등 시험·검사기관 운영자(식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률 제9조 제2항 제1호)

16) 액화석유가스의 안전관리 및 사업법에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 액화석유가스 위탁운송사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자(액화석유가스의 안전관리 및 사업법 제12조 제2항 제1호)

17) 어장관리법에 따른 어장정화·정비업 등록자(어장관리법 제19조 제2항 제1호), 18) 소금산업 진흥법에 따른 소금제조업자(소금산업 진흥법 제25조 제2항 제1호)

19) 음악산업진흥에 관한 법률에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자(음악산업진흥에 관한 법률 제23조 제2항 제1호)

20) 응급의료에 관한 법률에 따른 이송업자(응급의료에 관한 법률 제54조 제2항 제1호)

 

"부동산 세금의 납부"

 

▣ 부동산 세금의 납부 : 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른 취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.

 

▣ 취득세 : ① 취득세 산식 → 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다. (지방세법 제8조 제1항, 제10조 및 제11조 제1항)

취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

* 취득세의 표준세율은 1000분의 40(농지는 1000분의 30)입니다. (지방세법 제11조 제1항 제7호)

② 취득세의 감면 → 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다. (지방세법 제14조)

 

유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 취득한 주택이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세를 경감받습니다. (지방세특례제한법 제40조의2 제1항 및 시행령 제17조의2)

취득세 감면 대상

유상거래를 원인으로 2013년 7월 1일부터 2013년 12월 31일까지 지방세법(법률 제18655호로 개정되기 전의 것을 말함) 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억 원 이하인 주택을 취득해 ① 1주택이 되거나,

 

② 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양, 그 밖의 사유로 인해서 다른 주택을 취득하였으나 종전의 주택을 처분하지 못하여 일시적 2주택이 된 경우에는 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다. (지방세특례제한법 제40조의2 제2항 및 시행령 제17조의5)

 

다만, 위 ②에 따라 일시적 2주택으로 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내 1주택이 되지 않은 경우 경감받은 취특세는 추징됩니다. (지방세특례제한법 제40조의2 제2항 단서)

 

※ 취득세 감면 내용은 2013년 1월 1일 이후 최초로 취득한 경우부터 적용됩니다. (지방세특례제한법 부칙<법률 11716호> 제2조)

▣ 인지세 : 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다. (인지세법 제1조, 제3조 및 시행규칙 제3조)

기재금액	세액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

▣ 지방교육세 및 농어촌특별세 : 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(지방세법 제151조)와 농어촌특별세(농어촌특별세법 제5조)가 부과됩니다.

 

※ 지방세법 제6조의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다. (농어촌특별세법 제4조 제10호)

 

자료출처 : 법제처

 

 

이 포스팅이 여러분의 경매 과정에 도움이 되길 바라며, 항상 꼼꼼하게 준비하셔서 성공적인 결과를 얻으시길 응원합니다. 감사합니다!

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