경매 입찰 전 확인사항

오늘은 부동산 경매 입찰 전에 반드시 알아야 할 준비사항에 관해 함께 알아보겠습니다. 경매에 참여하기 전 철저한 준비가 성공적인 입찰을 위한 첫걸음입니다.

 

이번 포스팅에서는 경매 정보를 수집하고, 관심 물건을 선정하며, 입찰 참여를 위해 필요한 권리분석과 현장조사에 관해 알아보겠습니다.

"입찰 참여를 위한 사전준비"

 

✅ 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정 : 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아봐야 하며, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체【☞ 보러가기 ☜】를 통해 수집할 수 있습니다. (【민사집행법】제104조 제1항 및 민사집행규칙 제11조 제1항)

 

✔️ 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다. (민사집행법 제106조, 제268조 및 민사집행규칙 제56조)

 

1) 부동산의 표시, 2) 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 3) 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

 

4) 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소, 5) 최저매각가격, 6) 매각결정기일의 일시·장소

 

7) 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지, 8) 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지

 

9) 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지, 10) 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지, 11) 매수 신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용, 12) 매수신청의 보증금액과 보증 제공 방법

 

➡️ 일괄매각결정이란 : 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄 매각하도록 결정하는 것을 말합니다. (민사집행법 제98조 제1항)

 

✔️ 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있으며(민사집행법 제105조 제2항 및 민사집행규칙 제55조), 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

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"관심 물건의 권리분석 및 현장조사"

 

✅ 관심 물건의 권리분석 및 현장조사 : 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

✅ 권리분석 : 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기 기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기 기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

종류	확인할 수 있는 사항
부동산 등기 기록	• 각 토지나 각 건물대지의 지번 • 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 (부동산등기법 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조)
토지대장, 임야대장	• 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 • 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항 • 대지권 등기 여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제71조 및 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제68조 제1항)
건축물대장	• 건축물의 지번, 행정구역 • 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 (건축법 제38조 제3항, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조 및 별지 제1호 서식 참고)

✔️ 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 등의 지정내용, 지역·지구 등에서의 행위제한 내용 등을 파악합니다. (토지이용규제 기본법 제10조)

 

✅ 현장조사 : 부동산등기 기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

"입찰 참여 물건의 결정"

 

✅ 입찰 참여 물건의 결정 : 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

📝 마무리하며...

 

철저한 사전 준비는 성공적인 입찰의 핵심입니다. 경매를 계획하고 계신 분들께 이번 포스팅이 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

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부동산 경매 절차