경매 뜻과 종류·대상

오늘은 경매의 의의 및 유형과 대상에 관해 알아보겠습니다. 경매는 일상생활에서 중요한 거래 방식 중 하나로, 물건을 사고파는 과정을 통해 다수의 매수 희망자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 물건을 판매하는 형태의 거래입니다.

 

이번 포스팅을 통해 경매의 다양한 유형과 대상에 관해 알아보도록 하겠습니다.

"경매의 의의"

 

✅ 경매 : 경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수 희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.

 

✔️ 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다.

 

✔️ 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.

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"경매의 유형"

 

✅ 부동산 경매와 동산 경매 : 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

✅ 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣) : 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있으며, 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다.

 

✔️ 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

✅ 임의경매와 강제경매 : 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

✔️ 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

 

➡️ 집행권원이란 : 집행권원(채무명의 또는 집행명의라고도 함)이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말하며, 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다.

 

✔️ 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

"부동산"

 

✅ 부동산 : 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며(민법 제99조 제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다. (민법 제212조)

 

✅ 토지 : 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

✅ 토지의 정착물 : ① 건물 → 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성 부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다.

 

✔️ 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(부동산등기법 제14조 제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

👉 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다. (【☞ 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결 ☜】,【☞ 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 ☜】)

 

✔️ 건축 중인 건물로서 사회 통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. (민사집행법 제189조 제2항 제1호)

 

✔️ 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. (【☞ 대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정 ☜】)

 

✔️ 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있으며, 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다.

 

✔️ 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 ① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, ② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, ③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다. (【☞ 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 ☜】)

 

② 수목 → 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. (【☞ 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정 ☜】)

 

✔️ 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있으며(입목에 관한 법률 제2조 제1항 제1호 및 제3조 제1항), 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다. (대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정)

 

➡️ 명인방법이란 : 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.

 

"다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우"

 

✅ 공유 부동산 : 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. (민사집행법 제139조)

 

✔️ 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항 및 제2항)

 

➡️ 대지사용권과 전유부분이란 : 대지사용권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호 및 제6호)

 

"부동산경매 절차에 준하는 경우"

 

✅ 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기 : 등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박(자동차 등 특정동산 저당법 제3조 제2호에 따른 소형선박을 말함) 및 항공기(자동차 등 특정동산 저당법 제3조 제4호에 따른 항공기 및 경량 항공기를 말함)는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다. (민사집행법 제172조 및 제187조)

 

✅ 공장재단 및 광업재단 : 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다. (공장 및 광업재단 저당법 제12조 및 제54조)

 

➡️ 공장재단이란 : 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업 재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다. (공장 및 광업재단 저당법 제2조 제2호 및 제13조 제1항)

 

1) 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물, 2) 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물, 3) 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산, 4) 지상권 및 전세권, 5) 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권, 6) 지식재산권

 

➡️ 광업재단이란 : 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업 재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다. (공장 및 광업재단 저당법 제2조 제3호 및 제53조)

 

1) 토지, 건물, 그 밖의 공작물, 2) 기계, 기구, 그 밖의 부속물, 3) 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산, 4) 지상권이나 그 밖의 토지사용권, 5) 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권, 6) 지식재산권

 

✅ 각종 권리 : 광업권(광업법 제10조 제1항), 조광권(광업법 제47조 제1항), 어업권(수산업법 제16조 제2항), 유료도로관리권(유료도로법 제11조) 및 댐사용권(댐건설·관리 및 주변지역지원 등에 관한 법률 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다.

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

경매는 복잡해 보일 수 있지만, 그 원리와 절차를 이해하면 누구나 참여할 수 있는 유용한 거래 방식입니다. 다음 포스팅에서 더 유익한 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다!

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