신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부

오늘은 신축 주택의 취득세에 관해 이야기해 보려 합니다. 개별주택가격이 공시되지 않은 신축 주택의 취득세 부과 기준 등 이번 포스팅에서는 취득세의 개념부터 과세표준, 세율, 신고 및 납부 방법에 관해 자세히 알아보겠습니다.

 

"취득세"

 

▣ 취득세 개관 : ① 취득세의 개념 → 취득세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 취득세 과세물건을 취득하는 때에 납세 의무가 성립되는 보통세를 말합니다. (【지방세기본법】제7조 제2항 제1호 및 제34조 제1항 제1호)

 

② 납세의무자 → 취득세는 부동산(토지 및 건물)의 취득에 대해서 해당 취득물건 소재지의 특별시·광역시·도에서 그 취득자에게 부과합니다. (지방세법 제7조 제1항)

 

▣ 취득세의 부과 : ① 과세표준 → 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 합니다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함)으로 합니다. (지방세법 제10조)

 

새로 건축함으로써 건축 당시 개별주택가격이 공시되지 않은 주택으로서 토지 부분을 제외한 건축물에 대해서는 신축 등을 참작해서 정한 기준가격에 종류·구조·용도 등 매년 1월 1일 현재를 기준으로 과세 대상별 특성을 감안해서 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다. (지방세법 제4조 제2항 및 시행령 제4조 제1항 제1호의2)

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◈ 주택종류와 건축종류, ◈ 건축가능한 토지, ◈ 건축가능여부 확인 방법, ◈ 건축제한 용도지역, ◈ 건축제한 용도지구, ◈ 건축제한 용도구역, ◈ 건축제한 법률

◈ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비), ◈ 용도지역 건폐율·용적률, ◈ 건축물 높이 제한(일조권 확보), ◈ 건축선 규제 기준, ◈ 조경과 부설주차장 설치기준

◈ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준, ◈ 건축허가·신고 절차, ◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준

◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회), ◈ 건축물 사용승인 절차, ◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ◈ 멸실·해체 신고 절차

 

※ 건설원가 등을 고려하여 행정안전부장관이 산정·고시 건물신축가격기준액에 다음 각호를 적용합니다.

 

1) 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 2) 건물의 경과연수별 잔존가치율, 3) 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

 

② 세율 → 신축·재축에 대한 취득세는 그 취득 물건의 가액 또는 연부금에 1천분의 28을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. (지방세법 제11조 제1항 제3호 및 제3항)

 

고급주택에 해당하는 건축물을 취득하는 경우(고급주택을 구분해서 그 일부를 취득하는 경우를 포함)의 취득세율은 위 세율과 중과기준세율(1천분의 20)의 100분의 400을 합한 세율로 합니다.

 

이 경우 고급주택에 부속된 토지의 경계가 명확하지 않은 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 봅니다. (지방세법 제6조 제19호, 제13조 제5항 제3호 및 시행령 제28조 제4항)

 

※ 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속 토지의 면적과 가액이 다음에서 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 다음에서 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속 토지를 말합니다.

 

가) 1구의 건축물의 연면적(주차장 면적은 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9,000만 원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속 토지

 

나) 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9,000만 원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속 토지

 

다) 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외)·에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물(공동주택은 제외)과 그 부속 토지

 

다만, 위의 가 및 나에 따른 주택은 지방세법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억 원을 초과하는 경우로 한정합니다.

 

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 위 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있으며 (지방세법 제14조), 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터-자치법규【☞ 보러가기 ☜】에서 확인하실 수 있습니다.

 

③ 취득세의 신고 및 납부 → 취득세 과세물건을 취득한 사람은 그 취득한 날(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말함)부터 60일[무상 취득(상속은 제외) 또는

 

증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 그 과세표준에【지방세법 제11조】부터 제13조까지, 제13조의2, 제13조의3, 제14조 및 제15조까지의 규정에 따른 세율을 적용해서 산출한 세액을【취득세 신고서】(주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표를 포함)에 다음의 서류 중 해당하는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 시장·군수에게 신고해야 합니다. (지방세법 제20조 제1항, 시행령 제33조 제1항, 시행규칙 제9조 제1항 및【별지 제3호 서식】)

 

1) 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부, 2) 지방세특례제한법【시행규칙 별지 제1호 서식】의 지방세 감면 신청서 1부

 

3) 별지 제4호 서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부, 4) 별지 제8호 서식의 취득세 비과세 확인서 1부, 5) 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부

 

6) 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 서류(사실상의 잔금지급일과 계약상의 잔금지급일이 다른 경우만 해당) 1부

 

지방세법 또는 다른 법령에 의해 취득세를 비과세·과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 위 규정에도 불구하고 그 사유 발생일부터 60일 이내에 해당 과세표준액에 지방세법 제11조부터 제15조까지의 규정에 따른 세율을 적용해서 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외)을 공제한 세액을 말함]을 취득세 영수증【지방세법 시행규칙 별지 제4호 서식】에 따라 과세물건 소재지 지방자치단체의 금고 또는 지방세수납대행기관(지방자치단체 금고 업무의 일부를 대행하는 금융회사 등을 말함)에 납부해야 합니다. (지방세법 제20조 제3항, 시행령 제33조 제3항 및 시행규칙 제9조 제2항)

 

▣ 부족 세액의 추징 및 가산세 : 취득세 납세의무자가 취득세 신고 또는 납부의무를 다하지 않은 경우에는 지방세법 제10조의2부터 제10조의7까지, 제11조부터 제13조까지, 제13조의2, 제13조의3, 제14조 및 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액 또는 그 부족 세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의해 징수합니다. (지방세법 제21조 제1항, 지방세기본법 제53조, 제54조, 제55조 및 시행령 제34조)

 

① 무신고가산세 → 가) 납세의무자가 법정 신고기한까지 산출세액을 신고하지 않은 경우 : 산출세액의 100분의 20에 상당하는 금액을 가산세로 부과

 

나) 사기나 그 밖의 부정한 행위로 법정 신고기한까지 산출세액을 신고하지 않은 경우 : 산출세액의 100분의 40에 상당하는 금액을 가산세로 부과

 

② 과소신고가산세 → 가) 납세의무자가 법정신고기한까지 산출세액을 신고한 경우로서 과소신고(신고해야 할 산출세액보다 적게 신고한 것을 말함)한 경우 : 과소신고분(신고하여야 할 금액에 미달한 금액을 말함) 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과

 

나) 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고한 경우 : 사기나 그 밖의 부정과소신고분(부정한 행위로 인한 과소신고분을 말함) 세액의 100분의 40에 상당하는 금액을 합한 금액을 가산세로 부과, 과소신고분 세액에서 부정과소신고분 세액을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 합한 금액을 가산세로 부과

 

다) 신고 당시 소유권에 대한 소송으로, 상속재산으로 확정되지 않아 과소신고한 경우 : 가산세 부과 없음

 

③ 납부지연가산세 → 납세의무자(연대납세의무자, 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함)가 납부기한까지 취득세를 납부하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부한 경우

 

가) 납세고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산해 납부해야 할 이자 상당액이 있는 경우 그 금액을 더하고, 가산세는 제외함) × 100분의 3

 

나) 다음 계산식에 따라 납세고지서에 따른 납부기한이 지난날부터 1개월이 지날 때마다 계산한 금액 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산해 납부해야 할 이자 상당액이 있는 경우 그 금액을 더하고, 가산세는 제외함) × 월 1만분의 66

 

납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고 및 납부를 하지 않고 매각하는 경우에는 위의 내용에도 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의해 징수합니다. (지방세법 제21조 제2항)

 

납세의무자가 지방세법 제20조에 따른 신고기한까지 취득세를 시가 인정액으로 신고한 후 지방자치단체의 장이 세액을 경정하기 전에 그 시가인정액을 수정신고한 경우에는 지방세기본법 제53조 및 제54조에 따른 가산세를 부과하지 않습니다. (지방세법 제21조 제3항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

이렇게 해서 신축 주택의 취득세 신고와 납부 절차에 관해 알아보았습니다. 이번 포스팅이 여러분의 이해를 돕고, 실제 취득세 신고와 납부에 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다!

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