도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식

오늘은 도시개발사업의 사업 시행에 관해 알아보겠습니다. 도시개발사업은 도시의 발전과 재생을 위한 중요한 과정입니다.

 

실시계획 인가, 수용 방식, 환지 방식, 그리고 도시개발채권 발행 등 도시개발사업이 어떻게 진행되는지, 그 과정에서 필요한 절차와 요건은 무엇인지 함께 살펴보겠습니다.

 

"실시계획의 작성 및 인가 등"

 

▣ 실시계획의 작성 : 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성해야 합니다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다. (【도시개발법】제17조 제1항)

 

시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 작성된 실시계획에 관하여 지정권자(도시개발법 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는 자)의 인가를 받아야 하며, 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관이 지정권자이면 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 합니다. (도시개발법 제17조 제2항 및 제3항)

 

실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖의 서류를 명시하거나 첨부해야 합니다. (도시개발법 제17조 제5항)

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◈ 부동산거래신고 대상과 외국인부동산취득 절차, ◈ 토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획)

◈ 도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역), ◈ 개발행위허가 대상·절차, ◈ 도시개발구역 지정 절차

◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건), ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

▣ 실시계획의 고시 : 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 이를 관보나 공보에 고시하고 시행자에게 관계 서류의 사본을 송부하며, 대도시 시장인 지정권자는 일반에게 관계 서류를 공람시켜야 하고, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을 관할하는 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야 합니다. (도시개발법 제18조 제1항 전단)

 

이 경우 지정권자인 특별자치도지사와 본문에 따라 관계 서류를 받은 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장은 이를 일반인에게 공람시켜야 합니다. (도시개발법 제18조 제1항 후단)

 

▣ 도시개발사업에 관한 공사의 감리 : 지정권자는 실시계획을 인가하였을 때는 건설기술 진흥법에 따른 건설엔지니어링사업자를 도시개발사업의 공사에 대한 감리할 자로 지정하고 지도·감독해야 합니다. (도시개발법 제20조 제1항 본문)

 

※ 도시개발사업의 시행 방식 : 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있습니다. (도시개발법 제21조 제1항)

"수용 또는 사용하는 방식에 따른 사업 시행"

 

▣ 토지 등의 사용·수용 : 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 다만, 민간 시행자는 사업 대상 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 합니다. (도시개발법 제22조 제1항)

 

▣ 토지상환채권의 발행 : 시행자는 토지 소유자가 원하면 토지 등의 매수 대금의 일부를 지급하기 위해 사업 시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권을 발행할 수 있습니다. (도시개발법 제23조 제1항 본문)

 

토지상환채권의 발행 규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양 토지 또는 분양건축물 면적의 1/2을 초과하지 않도록 해야 합니다. (도시개발법 시행령 제45조)

 

▣ 이주대책의 수립 : 시행자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행에 필요한 토지 등의 제공으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립·시행해야 합니다. (도시개발법 제24조)

 

▣ 선수금의 수취 : 시행자는 조성 토지 등과 도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 토지를 공급받거나 이용하려는 자로부터 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있습니다. 이 경우 시행자는 지정권자의 승인을 받아야 합니다. (도시개발법 제25조 참조)

 

▣ 원형지의 공급과 개발 : 시행자는 도시를 자연 친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위해 필요한 경우에는 미리 지정권자의 승인을 받아 다음의 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있습니다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 1/3분 이내로 한정합니다. (도시개발법 제25조의2 제1항)

 

① 국가 또는 지방자치단체, ② 공공기관, ③ 지방공사, ④ 도시개발법 제11조 제1항 제1호 또는 제2호에 따른 시행자가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자

▣ 조성 토지 등의 공급 계획 및 공급 방법 : 시행자는 조성 토지 등을 공급하려고 할 때에는 조성 토지 등의 공급 계획을 작성해야 하며, 지정권자가 아닌 시행자는 작성한 조성 토지 등의 공급 계획에 대해 지정권자의 승인을 받아야 하고, 조성 토지 등의 공급 계획을 변경하려는 경우에도 승인을 받아야 합니다. (도시개발법 제26조 제1항)

 

조성 토지 등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따르지만, 국민주택규모 이하의 주택건설 용지, 공공택지, 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지 중 어느 하나에 해당하는 토지는 추첨 방법으로 분양할 수 있습니다. (도시개발법 시행령 제57조 제2항, 제3항 및 도시개발법 시행규칙 제23조 제1항)

 

위에도 불구하고 시행자는 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지, 임대주택 건설용지, 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우, 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우 등의 사유가 있으면 수의계약의 방법으로 조성 토지 등을 공급할 수 있습니다. (도시개발법 시행령 제57조 제5항)

 

"환지 방식에 따른 사업 시행"

 

▣ 환지계획의 작성 : 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음의 사항이 포함된 환지 계획을 작성해야 합니다. (도시개발법 제28조 제1항 및 도시개발법 시행규칙 제26조 제3항)

 

① 환지 설계, ② 필지별로 된 환지 명세, ③ 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세, ④ 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세, ⑤ 입체 환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법·규모에 관한 사항

 

⑥ 수입·지출 계획서, ⑦ 평균 부담률 및 비례율과 그 계산서(평가식으로 환지 설계를 하는 경우만 해당), ⑧ 건축 계획(입체 환지를 시행하는 경우만 해당), ⑨ 토지평가협의회 심의 결과

* 용어 해설 : ① 체비지 → 도시재개발이나 토지구획정리사업의 시행자가 도시재개발 또는 토지구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적을 위하여 관리처분계획에서 대지 또는 건축시설의 일부를 분양하지 아니하거나 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 제외하여 보류하는 땅을 말하는데, 보류지라고도 합니다.

② 입체 환지 → 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에 시행자는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있습니다. (도시개발법 제32조 제1항)

▣ 토지 등의 평가 : 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성 토지 등의 가격을 평가할 때는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가사와 감정평가법인(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호)이 평가하게 해야 합니다. (도시개발법 제28조 제3항 및 도시개발법 시행령 제59조)

 

▣ 환지계획의 인가 : 행정청이 아닌 시행자가 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 합니다. (도시개발법 제29조 제1항)

 

▣ 환지예정지의 지정 : 시행자는 도시개발사업의 시행을 위해 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있습니다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권, 지상권, 그 밖에 사용하거나 수익할 권리(임차권 등)를 가진 자가 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 합니다. (도시개발법 제35조 제1항)

● 환지 예정지 지정의 효과

구분	내용
종전 토지에 대한 사용·수익권의 이동	● 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없습니다. (도시개발법 제36조 제1항)
사용·수익의 정지	● 시행자는 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있습니다. (도시개발법 제36조 제2항) ● 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 위의 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 또는 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날부터 환지처분의 공고가 있는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 그 토지를 환지예정지로 지정받은 자의 권리의 행사를 방해할 수 없습니다. (도시개발법 제36조 제3항)
체비지의 사용·수익 및 처분	● 시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위해 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있습니다. (도시개발법 제36조 제4항)
권리의 조정	● 임차권 등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 당사자는 임대료, 지료, 사용료 등의 증감 청구를 할 수 있으며, 증감청구를 받은 상대방은 권리를 포기하거나 계약을 해지하여 그 의무를 면할 수 있습니다. (도시개발법 제36조 제4항, 제48조 및 제49조 준용)

▣ 환지처분 절차 : ① 공사 완료 공고 및 관계 서류 공람 → 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 합니다. (도시개발법 제40조 제1항)

 

② 의결제출 → 도시개발구역의 토지 소유자나 이해 관계인은 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인해 필요한 조치를 해야 합니다. (도시개발법 제40조 제2항)

 

③ 준공검사 → 시행자는 공람 기간에 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 따른 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 합니다. (도시개발법 제40조 제3항)

 

④ 환지처분 및 공고 → 시행자는 지정권자에 따른 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 공사 완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 해야 합니다. (도시개발법 제40조 제4항 및 도시개발법 시행령 제65조)

 

시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고해야 합니다. (도시개발법 제40조 제5항)

 

⑤ 등기 → 시행자는 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청해야 합니다. (도시개발법 제43조 제1항)

● 환지처분의 효과

구분	내용
권리의 이전	● 환지 계획에서 정해진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 않은 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. (도시개발법 제42조 제1항) ● 다만, 위의 경우 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관해서는 영향을 미치지 않습니다. (도시개발법 제42조 제2항) ● 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 종전의 토지에 존속합니다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. (도시개발법 제42조 제3항)
토지 공유지분의 취득	● 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득합니다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 봅니다. (도시개발법 제42조 제4항)
체비지, 보류지의 취득	● 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득합니다. 다만, 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득합니다. (도시개발법 제42조 제5항)
청산금의 확정	● 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다. (도시개발법 제42조 제6항)

"도시개발채권"

 

▣ 발행 및 승인권자 : 도시개발사업 또는 도시·군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 도시개발채권은 특별시·광역시·도·특별자치도의 조례로 정하는 바에 따라 시·도지사가 발행합니다. (도시개발법 제62조 제1항 및 도시개발법 시행령 제82조 제1항)

 

▣ 상환기간 및 채권의 소멸시효 : 도시개발채권의 상환은 5년부터 10년까지의 범위에서 지방자치단체의 조례로 정합니다. (도시개발법 시행령 제83조 제3항), 도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 합니다. (도시개발법 제62조 제3항)

 

▣ 매입의무 : ① 수용 또는 사용 방식으로 시행하는 공공사업시행자와 공사의 도급계약을 체결하는 자, ② ①의 시행자 외에 도시개발사업을 시행하는 자

 

③ 토지의 형질변경 허가를 받은 자는 도시개발채권을 매입해야 합니다. (도시개발법 제63조 제1항 및 도시개발법 시행령 제84조 제1항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

이번 포스팅에서는 도시개발사업의 시행과 관련된 내용을 살펴보았습니다. 다음 시간에도 유익한 정보로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 좋은 하루 보내세요!

2024.05.27 - [부동산정보/기타부동산정보] - 도시개발사업의 시행자(지정·변경·조합설립·동의) 내용 확인해 보세요!

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