용익물권(전세권의 개념·취득·존속기간·효력·처분·소멸) 내용 확인해 보세요!

오늘은 전세권에 관해 함께 알아보려고 합니다. 이 권리는 전세계약을 하는 사람에게 안정적인 주거환경을 제공하며, 동시에 전세금 반환에 대한 우선권을 보장합니다. 오늘은 이 전세권의 기본적인 개념부터 취득 방법, 효력, 그리고 어떻게 소멸하는지까지 자세히 살펴볼 예정입니다.

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◈ 물건의 개념·종류·효력, ◈ 물건(변동·행위·소멸)과 부동산등기(의의·종류), ◈ 민법(부동산·동산물건의 변동), ◈ 점유권의 취득·소멸·효력·자력구제·준점유, ◈ 소유권의 개념·범위·상린관계, ◈ 소유권 취득 원인·시효·선점·습득·발견·첨부, ◈ 물권적청구권(소유물반환·방해제거·방해예방)과 공동소유(공유·총유·합유), ◈ 용익물권(지상권의 개념·취득·존속기간·효력·소멸), ◈ 용익물권(지역권의 개념·취득·효력·소멸), ◈ 담보물권(유치권의 개념·성립요건·효력·소멸), ◈ 담보물권(저당권의 개념·성립·효력·침해·소멸)

 

"전세권의 의의"

 

▣ 전세권의 개념 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제303조 제1항)

 

▣ 전세권의 특성

구분	내용
타인의 부동산에 대한 권리	● 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됩니다. 그러나 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다. (민법 제303조 참조)
용익물권	● 전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 갖습니다. (민법 제303조 참조)
전세금의 지급	● 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 됩니다. 다만, 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있습니다. (대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결)
담보물권	● 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 갖습니다. 따라서 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적 부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (민법 제303조 제1항 참조)

 

"전세권의 취득과 존속기간"

 

▣ 전세권의 취득 : 전세권은 전세권설정계약과 등기로 성립합니다. (민법 제186조 참조) 또한 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고받아야 합니다. 다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닙니다. (대법원 1995.2.10.선고 94다18508 판결)

 

▣ 전세권의 존속기간과 계약의 갱신

구분	내용
기간을 약정한 경우	● 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축합니다. (민법 제312조 제1항) ● 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 합니다. (민법 제312조 제2항)
기간을 약정하지 않은 경우	● 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (민법 제313조)
계약의 갱신	● 약정갱신 : 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있습니다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조 제3항) ● 법정갱신(묵시의 갱신) : 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (민법 제312조 제4항)

 

"전세권의 효력"

 

▣ 전세권자의 사용·수익권 : 전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리가 있습니다. (민법 제303조 제1항), 그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제311조)

 

▣ 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력 : 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미칩니다. (민법 제304조 제1항)

 

이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. (민법 제304조 제2항)

 

▣ 법정지상권의 성립 : 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다. (민법 제305조 제1항)

 

이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다. (민법 제305조 제2항)

 

▣ 전세권자의 유지·수선의무 : 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다. (민법 제309조)

 

▣ 상린관계 규정의 준용 : 상린관계에 관한 규정은 전세권자 간 또는 전세권자와 인지 소유자 및 지상권자 간에 이를 준용합니다. (민법 제319조)

 

▣ 전세금 증감청구권 : 목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.

 

그러나 증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하며, 전세금의 증액 청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 이를 하지 못합니다. (민법 제312조의2, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조)

 

▣ 전세권자의 물권적청구권 : 전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있으며, 점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있습니다. (민법 제319조, 제213조, 제214조 및 제204조부터 제206조까지 참조)

 

"전세권의 처분"

 

▣ 전세권의 양도, 임대 등 : 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제306조)

 

▣ 전세권 양도의 효력 : 전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권리의무가 있습니다. (민법 제307조)

 

▣ 전전세 등의 경우의 책임 : 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담합니다. (민법 제308조)

 

※ 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부 : 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 않습니다.

 

이처럼 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 않는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있게 되어 있습니다.

 

그러므로 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않습니다. 다만, 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐입니다. (대법원 2002.8.23. 선고 2001다69122 판결)

 

"전세권의 소멸"

 

▣ 전세권의 소멸청구와 소멸통고 : 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (민법 제311조 제1항 및 제313조)

 

▣ 전세권 목적물의 멸실

구분	내용
① 불가항력으로 인하여 멸실된 때	● 이 경우 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제314조)
② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때	● 전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환해야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다. (민법 제315조)

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▣ 전세권 소멸의 효과

구분	내용
① 전세권의 소멸과 동시이행	● 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정 등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. (민법 제317조)
② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권	● 전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으며, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에서 정한 바에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제303조 제1항 및 제318조)
③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권	● 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상회복해야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권설정자가 그 부속 물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. (민법 제316조 제1항) ● 위의 경우에 그 부속 물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것일 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속 물건의 매수를 청구할 수 있습니다. 그 부속 물건이 전세권설정자로부터 매수한 것일 때에도 같습니다. (민법 제316조 제2항)
④ 전세권자의 유익비상환청구권	● 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관해서는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. (민법 제310조 제1항) ● 위의 경우에 법원은 소유자의 청구로 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. (민법 제310조 제2항)

 

자료출처: 법제처

 

전세 계약은 때로 복잡하고 어려울 수 있지만, 필요한 법적 지식을 갖추고 있으면 더욱 현명하고 안전한 결정을 내릴 수 있습니다. 다음 포스팅에서 또 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.11 - [부동산정보/기타부동산정보] - 용익물권(지역권의 개념·취득·효력·소멸) 내용 확인해 보세요!

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