불법건축물 행정심판 사례

오늘은 건축법 위반 불법건축물에 관한 행정심판 개요와 주요 사례를 꼼꼼히 살펴보려 합니다.

 

법적 처분이나 부당한 행정 행위에 대해 어떻게 대응할 수 있는지, 실제 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 이번 내용이 여러분의 권리를 지키는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

"행정심판 개요"

 

▣ 행정심판 : 행정심판이란 행정청의 위법·부당한 처분이나 부작위로 권리나 이익을 침해받은 국민이 행정심판위원회에 제기하는 권리구제 절차를 말합니다. (【행정심판법】제1조 및 제6조 참조)

 

▣ 행정심판의 대상 : 행정청의 위법·부당한 처분이나 부작위로 인하여 피해를 입은 경우에는 행정심판을 제기할 수 있습니다. (행정심판법 제3조 제1항)

 

처분이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말합니다. (행정심판법 제2조 제1호)

 

건축법 등 위반건축물에 대한 제재로서 시정명령, 영업 신고에 대한 반려, 행정대집행, 이행강제금 등 행정청의 처분에 대하여 행정심판을 청구할 수 있습니다.

 

또한 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 행정절차법을 따라야 합니다. 그러므로 행정절차법을 위반한 경우에도 행정심판을 청구할 수 있습니다.【대법원 2016.10.27. 선고, 2016두41811 판결】

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◈ 공작물·부속구조물·불법건축물, ◈ 개축·재축·증축과 용적률·건폐율·건축선 뜻, ◈ 대수선 뜻·범위, ◈ 용도변경 신고·허가 절차, ◈ 건축·대수선·용도변경 허가 대상

◈ 건축·대수선·용도변경 신고 대상, ◈ 가설건축물 축조허가·신고 대상, ◈ 불법건축물·이행강제금, ◈ 불법 대수선·용도변경·이행강제금

◈ 주차장법 위반 대상·이행강제금, ◈ 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반 대상, ◈ 불법건축물 행정소송 절차, ◈ 대지조경·건축설비 기준

▣ 행정심판의 종류 및 청구기간 : 행정심판은 심판의 대상과 청구의 내용에 따라 취소심판, 무효등확인심판, 의무이행심판의 3가지로 분류되며(행정심판법 제5조), 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구해야 합니다. (행정심판법 제27조 제1항)

 

청구인이 천재지변, 전쟁, 사변, 그 밖의 불가항력으로 인하여 위 규정에서 정한 기간에 심판청구를 할 수 없었을 때에는 그 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 다만, 국외에서 행정심판을 청구하는 경우에는 그 기간을 30일로 합니다. (행정심판법 제27조 제2항)

 

행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못합니다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다. (행정심판법 제27조 제3항)

 

▣ 집행정지 : 집행정지제도란 행정심판이 진행되는 동안 청구인의 손해를 예방하기 위해 예외적으로 행정심판의 대상인 처분 등의 효력이나 그 집행 또는 절차 속행의 전부 또는 일부를 정지하는 제도입니다. (행정심판법 제30조 제2항 본문)

 

행정심판을 청구하더라도 원칙적으로는 처분 등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 않습니다. 다만, 처분의 효력 정지는 처분 등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 않습니다. (행정심판법 제30조 제2항 단서)

▣ 임시처분 : 행정심판위원회는 처분 또는 부작위가 위법·부당하다고 상당히 의심되는 경우로서 처분 또는 부작위 때문에 당사자가 받을 우려가 있는 중대한 불이익이나 당사자에게 생길 급박한 위험을 막기 위해 임시지위를 정해야 할 필요가 있는 경우에는 직권으로 또는 당사자의 신청에 의해 임시처분을 결정할 수 있습니다. (행정심판법 제31조 제1항)

 

임시처분은 집행정지로 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 않으며(행정심판법 제31조 제3항), 임시처분은 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때는 허용되지 않습니다. (행정심판법 제31조 제2항 및 제30조 제3항)

 

"행정심판 사례"

 

▣ 건축법 등 위반건축물 관련 주요 행정심판 사례 : ① 【시정명령의 사전통지 또는 의견제출 기회 제공을 제대로 하지 않은 경우(위법)】

 

피청구인이 청구인에게 이 사건 처분하기에 앞서 위법 건축에 대한 자진 정비를 위해 청구인의 설득과 충분한 이행 기간을 문서에 명시하여 수차례 건축물 자진철거 취지를 안내한 사실은 인정할 수 있으나, 이를 두고 피청구인이 사전에 행정절차법이 규정한 사항을 통지했다거나 의견을 진술할 기회를 주었다고 할 수 없고,

 

이 사건 처분함에 있어 사전통지를 하거나 의견 제출의 기회를 주지 않아도 되는 행정절차법 제21조 제4항 각호의 예외적인 사유가 있었다고 인정할 만한 사정도 발견할 수 없으므로, 결국 청구인에게 사전통지나 의견 제출의 기회를 부여하지 않고 행한 피청구인의 이 사건 처분은 위법하다 할 것이다.【국민권익위원회 제특행심 제2011-05호, 2011. 4. 25.】

② 【처분 통지서가 수취인 불명 또는 폐문 부재로 반송되어 공시송달한 경우(위법)】

 

피청구인이 이 사건 처분을 진행하는 일련의 과정에서 행정절차법의 규정을 준수하여 적법한 처분을 하였는지를 살펴보면, 피청구인은 청구인에게 2008. 12. 24. 처분사전통지서를 송달하였고, 청구인의 우편물은 수취인 폐문부재의 사유로 반송되어 행정절차법 제14조 제4항의 규정에 따라 2009. 1. 5. 자로 공시송달 공고를 한 후,

 

청문 주재자를 선정하여 14일 경과한 시점인 2009. 1. 20.(화) 청문을 실시하고 그 결과에 의해 이 사건처분을 하였기에 적법하다고 주장하고 있으나, 피청구인이 행정처분을 하면서 청문통지서가 반송되었다고 송달 가능한 주소를 더 조사함이 없이 곧바로 공시 송달한 것은 통상의 방법으로 확인할 수 없을 때 공시송달을 하도록 한 공시송달의 요건을 결한 공시송달이라 할 것으로 법인에 대한 송달은 본점 소재지에서 그 대표이사가 이를 수령할 수 있도록 함이 원칙이고,

 

그와 같은 송달이 불능인 경우에는 법인등기부 등을 조사하여 본점 소재지의 이전 여부 이외에도 법인등기부상의 대표이사의 주소지 등을 확인하여 송달을 하여보고 그 송달이 불가능한 때에 비로소 공시송달을 할 수 있다. (대법원 1992. 10. 9. 선고 91누10510 판결 : 공시송달의 하자에 대한 판단)이라고 한 것으로 보아,

 

공고에 의한 송달을 하려면 행정청이 통상의 방법에 의한 송달이 불가능하다는 것을 입증해야 하므로 여러 경로를 통하여 주소나 거소 등을 확인 후에도 알 수 없는 경우에만 실시할 수 있음에도 불구하고 피청구인이 이 사건처분과 관련하여 청구인의 우편물은 수취인 폐문부재의 사유로 반송된 이후 법인등기부상의 대표이사의 주소지 등을 확인하여 송달을 하거나 거소 등을 확인하여 송달하였다는 입증자료가 없는 한 청문통지서의 송달에 있어서 하자가 있다고 인정되고,

 

청구인이 청문 일시에 출석하여 의견을 듣지 아니한 체, 청문을 하여 이 사건 처분을 한 것은 행정절차법이 정한 절차를 위반하여 실시한 청문에 해당하고, 이는 청구인에게 의견진술의 기회를 주지 않은 상태에서 한 처분으로서 위법성이 인정된다.【국민권익위원회 제특행심 2009-0023, 2009. 4. 28.】

③ 【이행강제금의 산정 근거가 되는 기초사실(건축법 위반건축물의 발생연도)에 대한 증명책임】

 

피청구인으로서는 이행강제금액의 산정 근거가 되는 기초 사실에 대한 입증 책임을 부담하므로 이 사건 처분함에 있어 위반 건축물의 경과연수를 파악하여 그 경과연수에 상응한 시가표준액을 기초로 하였어야 하는데 피청구인이 위법건축물 증축부분의 발생연도를 적발시점으로 보아 이를 임의로 산정하였다면 결국 그에 기초한 이 사건 처분은 청구인들에게 불이익한 처분으로서 위법하다.【(국민권익위원회 서행심 2012-609, 2012. 9. 24.】

 

④ 【복합건물의 주거용 범위】

 

이행강제금 부과 시 1/2 경감 대상이 되는 주거용 건축물이라 함은 비주거부분과 복합건축물이 아닌 순수하게 주거용 건축물만을 의미하며, 다세대주택이 1인 소유로 되어 있을 경우 이행강제금 부과 시 연면적 산정은 전체 연면적이 아니라 세대별 면적(전용+공용)으로 하는 점으로 볼 때 주거용 건축물인지 여부 또한 세대별로 판단하는 것이 타당하다 할 것으로,

 

살피건대 이 사건 건축물은 집합건축물대장상 지하 1층은 제2종 근린생활시설로, 지상 1~4층은 다세대주택으로 관리되는 건축물이고, 이 건 위법사항은 이 사건 집합건축물의 301호에 해당되는 사항인바, 주거용으로만 사용하고 있는 위 301호는 순수한 주거용 건축물로 볼 수 있다 할 것이므로,

 

건축법 제80조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제115조의2 제1항 제4호 및【별표15】이행강제금의 산정기준 제11호에 의거 1/2 경감규정을 적용하여 변경 부과함이 타당하다 할 것이다.【국민권익위원회 서행심 2009-372, 2009. 7. 20.】

⑤ 【이행강제금 계산 시 시가표준액 용도지수의 용도 기준(건축물대장 용도 기준인지, 실제 사용 기준인지 여부)】

 

건축법 시행령 제115조의 2 제2항 [별표 15]의 1번 항목에는 이행강제금의 금액은 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이라고 규정하고 있는바, 여기에서 당해 건축물에 적용되는이라 함은 현재 사용하는 용도에 적용되는으로 해석하고 있으므로[건교부 질의회신(건축과-3819, 2005. 7. 6.)]

 

주거시설로 용도변경을 한 위법건축물에 대하여 2007년도 서울시 부동산 시가표준액표를 적용하여 이행강제금을 부과할 경우 용도지수가 사무실 점포가 아닌 주거시설로 보아 시가표준액을 적용해야 한다.【국민권익위원회 서행심 2007-516, 2007. 9. 5.】

 

⑥ 【가정부에 대한 송달의 유효성과 주차장법 위반 이행강제금 감경 여부(부설주차장 2면 기능 훼손 사건)】

 

청구인은 시정지시 및 이행강제금 부과를 위한 문서를 자신이 아닌 세대를 달리하는 가정부가 수령하여 부적법한 처분이고 또한 부과 금액도 위반행위에 비해 과다하다고 주장하고 있으나, 가정부는 송달 수령권한 있는 피용인에 해당하므로 이에 대한 송달은 적법하다 할 것이다.

 

다만 이 사건에 있어 적치물이 쉽게 이동 조치가 가능한 박스이었던 점, 청구인이 적발 이후에 위반 행위를 시정한 점, 이행강제금 제도의 취지가 위반 행위자로 하여금 스스로 위법 상태를 해소케 하는 점 등을 감안할 때에 피청구인이 구 주차장 설치 및 관리 조례에 따라 위반면적(24㎡)에 토지 공시지가의 10인 36,240,000원으로 산정·부과한 것은 공익 목적보다 청구인이 입을 불이익이 크다 할 것이어서 다소 가혹하다 하겠다.【국민권익위원회 서행심 2010-17, 2010. 2. 22.】

⑦ 【이행강제금에 관한 규정이 신설되기 이전에 위법하게 건축된 경우, 이행강제금 부과 가능 여부】

 

2011년 항공사진 도면에 근거한 현장조사 및 2012년도 서울시 특별사법경찰관의 현장조사에 의해 청구인이 개발제한구역내에 불법건축물 4개동을 건축한 사실이 인정되는바, 피청구인이 이와 같은 위반 사실에 대하여 시정명령 및 이행강제금 부과 예고 등 적법한 절차를 거쳐 청구인에게 한, 이 사건 처분은 위법하다거나 부당하다고 할 수 없다.

 

한편 이 사건 건축물이 개발제한구역 특별법에 이행강제금에 관한 규정이 신설된 2009. 2. 9. 이전에 건축되었다고 하더라도 위 이행강제금은 행정상 간접강제의 일종으로 위법행위에 대하여 시정명령을 하고 건축주 등이 이를 이행하지 아니한 경우에 행정명령의 실효성을 확보하기 위하여 시정명령 이행시까지 부과되는 금전부담(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결 참조)으로써

 

그 신설 이전의 법률 상태에 대한 제재가 아니라 위법 상태의 해소를 명하는 시정명령의 이행을 강제하기 위한 조치일 뿐이므로, 피청구인의 청구인에 대한 시정명령을 청구인이 이행하지 않은 데 대한, 이 사건 처분은 소급입법금지원칙에 반한다고 할 수 없으므로 이에 반하는 취지의 청구인 주장은 이유 없다.【국민권익위원회 서행심 2013-653, 2013. 9. 9.】

 

⑧ 【개발제한구역 해제 여부 확인 방법(토지이용계획확인원)】

 

청구인은 이 사건 토지가 개발제한구역에서 해제되었음을 전제로 이 사건 심판청구를 제기하였으나, 이 사건 토지가 개발제한구역에서 해제되지 않은 미해제지역에 속하여 있음이 토지이용계획확인원을 통해 분명하게 확인되고 있는 이상,

 

청구인의 주장은 사실오인에 기인한 그릇된 주장으로써 이유 없다 할 것이므로, 청구인이 무단으로 건축물 용도변경 및 증축한 행위에 대하여 피청구인이 관계 법령에 따라 행한 이 사건 처분은 적법·타당하다.【국민권익위원회 행심 제2013-096호, 2013. 4. 23.】

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅이 여러분이 법적 문제에 직면하셨을 때 적절한 조처를 하는 데 도움이 되었으면 합니다. 다음에도 더 실용적인 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.06 - [부동산정보/기타부동산정보] - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반행위 유형과 제재 내용 확인해 보세요!

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