건물의 용도변경(절차·신청·신고·허가) 개념 내용 확인해 보세요!

오늘은 건물의 용도변경에 관한 절차와 개념을 알아볼 예정입니다. 용도변경은 단순히 공간의 기능을 변경하는 것을 넘어서, 법적인 절차를 통해 이루어져야 하는 중요한 행위입니다. 오늘의 포스팅을 통해 신청부터 신고, 그리고 필요한 허가 절차까지 모든 과정을 살펴보겠습니다.

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◈ 건축물(부속구조물·공작물)의 정의와 위반·불법건축물, ◈ 건축(신축·증축·개축·재축·이전)과 건폐율·용적률·건축선의 개념, ◈ 건물의 대수선(개념·범위·특징), ◈ 건물의 조경(면적)과 건축설비, ◈ 건물의 건축·대수선·용도변경 허가 대상, ◈ 건물의 건축·대수선·용도변경 신고 대상, ◈ 가설건축물의 축조허가·신고, ◈ 건축법 위반 건축물 유형과 제재, ◈ 건축법 위반 대수선·용도변경 유형과 제재(시정명령·이행강제금)·처벌, ◈ 주차장법 위반행위 유형과 제재(시정명령·행정대집행·이행강제금), ◈ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반행위 유형과 제재, ◈ 건축법 위반 불법건축물 행정심판과 사례, ◈ 건축법 위반 불법건축물 행정소송

 

"용도변경"

 

▣ 용도변경의 개념 : 용도변경이란 건축물대장상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로 변경하는 행위를 말합니다. (건축법 제19조)

 

건축물의 용도(건축법 제19조 제4항 및 건축법 시행령 제14조 제5항)

시설군	세부용도
1. 자동차 관련 시설군	자동차 관련 시설
2. 산업 등 시설군	가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물저장 및 처리시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설
3. 전기통신시설군	가. 방송통신시설 나. 발전시설
4. 문화집회시설군	가. 문화 및 집회시설 나. 종교시설 다. 위락시설 라. 관광휴게시설
5. 영업시설군	가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군	가. 의료시설 나. 교육연구시설 다. 노유자시설(老幼者施設) 라. 수련시설 마. 야영장 시설
7. 근린생활시설군	가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외)
8. 주거업무시설군	가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 교정 및 군사시설
9. 그 밖의 시설군	가. 동물 및 식물 관련 시설

 

▣ 용도변경 절차

용도변경 절차

 

▣ 용도변경 행위의 판단 시점(건축법령 적용 시점) : 건축법상의 용도변경 행위에는 유형적인 용도변경 행위뿐만 아니라 용도 변경된 건축물을 사용하는 행위도 포함됩니다.

 

따라서 적법한 용도변경 절차를 마치지 아니한 건축물은 원상회복되거나 적법한 용도변경 절차를 마치기 전까지는 그 위법 상태가 계속되고, 그 위법 상태의 법적 성격은 특별한 사정이 없는 한 그 법적 성격 여하가 문제 되는 시점 당시에 시행되는 건축법령에 의하여 판단되어야 하므로 허가받거나 신고하지 않은 용도변경에 대한 이행강제금 부과요율은 그 행위를 단속한 시점의 건축법령이 됩니다. (대법원 2017. 5. 31. 선고, 2017두30764 판결)

 

"용도변경 전 확인사항"

 

▣ 현재 건축물의 용도와 바꾸려는 용도 확인 : 현재 용도와 바꾸려는 용도 사이의 관계에 따라 용도변경의 구체적 절차가 달라지므로, 현재 건축물의 용도와 변경 후의 용도를 확인할 필요가 있습니다. (건축법 제19조 제2항·제3항 참조)

 

▣ 용도변경 제한 여부 확인 : 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 용도지역·용도지구·용도구역 및 지구단위계획안에서는 지정된 목적에 따라 건축물의 용도를 제한하고 있으므로, 건축물의 용도변경도 그 제한된 용도범위 내에서만 가능합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제15호부터 제17호까지 및 제37조부터 제41조까지)

 

또한, 주차장법 제19조의4(부설주차장의 용도변경 금지 등) 등 개별법령에 따라 용도변경이 제한되는 경우도 있으므로, 관련 법령의 확인이 필요합니다.

 

▣ 건축기준 등의 확인 : 건축물의 용도를 변경하려면 변경하려는 용도가 건축법에 따른 건축기준에 적합해야 합니다. (건축법 제19조 제1항)

 

따라서, 용도가 변경될 경우 변경되는 용도에 따라 정해진 복도, 계단, 출입구, 그 밖의 피난 시설과 저수조 등의 건축기준에 적합해야 합니다. (건축법 제49조 제1항), 또한, 주차장법, 하수도법 등 그 밖의 관련 법령의 건축기준에도 적합해야 합니다.

 

"용도변경의 허가 신청·신고 등"

 

▣ 용도변경의 허가 신청 또는 신고 : 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 합니다. (건축법 제19조 제2항)

 

① 허가대상 → 건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우, ② 신고대상 → 건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

▣ 건축물대장 기재사항의 변경 신청 또는 임의변경 : 현재의 용도가 속하는 시설군과 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 합니다. (건축법 제19조 제3항 본문)

 

다만, 다음 어느 하나에 해당하는 변경의 경우에는 특별한 용도변경 절차 없이도 임의변경이 가능합니다. (건축법 제19조 제3항 단서 및 건축법 시행령 제14조 제4항)

 

① 건축법 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경, ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

 

"건축물 검사 및 사용승인 등"

 

▣ 공사 및 사용승인의 신청 : 용도변경 허가를 받거나 신고 후 필요한 경우에는 공사를 하게 되는데, 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하려는 경우 동별 공사를 완료한 경우를 포함]한 후 건축물의 사용승인을 신청해야 합니다. (건축법 제19조 제5항 본문 및 제22조 제1항)

 

다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않는 경우에는 사용승인을 신청하지 않아도 됩니다. (건축법 제19조 제5항 단서)

 

▣ 건축물 검사 및 사용승인 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장은 사용승인 신청을 받은 경우 다음의 사항에 대해 검사하고, 검사에 합격한 건축물에 대해 사용승인서를 내주게 됩니다. (건축법 제22조 제2항 본문)

 

① 해당 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부, ② 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부

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※ 건축물대장 및 건물표시변경등기 : 건축법 제22조 제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하므로(건축법 제22조 제6항 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조 제1항 단서), 별도로 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 할 필요가 없습니다.

 

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 직권으로 건물표시변경등기를 신청하도록 규정되어 있으므로 민원인은 별도로 건물표시변경등기를 신청하지 않아도 됩니다. (국토교통부 2017. 7. 17. 보도자료 민원인, 건물 표시변경등기를 위한 등기소 방문이 없어진다. 참조)

 

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 사용승인받은 건축물로써 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 사유로 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우(신규 등록은 제외) 관할 등기소에 그 등기를 촉탁해야 합니다. (건축법 제39조 제1항 제2호)

 

▣ 지목변경의 신청 : 건축물에 용도가 있는 것과 같이, 토지도 주된 용도에 따라 토지의 지목을 구분합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제24호 참조)

 

토지소유자는 건축물의 용도가 변경되어 지목변경을 할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제81조 및 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제67조 제1항 제2호)

 

자료출처 : 법제처

 

오늘 포스팅이 건물의 용도변경에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 다음 포스팅에서도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.04.29 - [부동산정보/기타부동산정보] - 건물의 대수선(개념·범위·특징) 내용 확인해 보세요!

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