주택연금(역모기지론) 가입자 권리·의무

오늘은 주택연금 수령자분이 알아야 할 권리와 의무에 관해 자세히 다루고자 합니다. 주택연금 수령자의 권리가 어떻게 보호되는지, 그리고 가입자가 지켜야 할 의무에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

"주택연금수령권의 보호"

 

▣ 주택연금 전용계좌를 통한 실질적 보호 : 금융기관은 주택연금 수령자의 신청이 있는 경우에는 받는 사람 명의의 지정된 계좌(주택금융전용계좌)로 한 달간의 생계비인 185만 원 이하의 주택연금을 입금해야 합니다.

 

다만, 정보통신장애나 그 밖의 불가피한 사유로 주택금융전용계좌로 이체할 수 없을 때는 직접 현금으로 지급하는 등의 방법으로 지급할 수 있으며(한국주택금융공사법 제43조의13 제1항 및 민사집행법 제195조 제3호), 주택연금전용계좌의 예금에 대한 채권은 압류할 수 없습니다. (한국주택금융공사법 제43조의6 제3항)

 

▣ 주택연금수령권의 양도·압류 및 담보제공 금지 : 주택연금을 받을 권리는 양도·압류하거나 담보로 제공할 수 없습니다. (한국주택금융공사법 제43조의6 제1항)

 

주택연금을 받은 사람과 그 배우자의 주택연금 신탁 수익권은 양도·압류·가압류·가처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다. (한국주택금융공사법 제43조의6 제2항)

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"중도해지"

 

▣ 연금상환 및 중도해지 : 주택연금 가입자는 금융기관으로부터 이미 받은 대출을 전부 상환하고 주택연금 가입을 해지할 수 있습니다. (【주택담보노후연금보증규정】제35조 제1항·제3항)

 

대출금 전부 상환 시 상환일 현재 다음의 금액 중 적은 금액 이상을 상환해야 합니다. ① 담보주택 가격, ② 보증부대출 잔액

 

한국주택금융공사(공사)는 가입자가 이미 받은 대출을 전부 상환한 경우 담보주택에 대한 근저당권 설정등기(부기등기 포함) 및 신탁등기를 말소해야 합니다. (주택담보노후연금보증규정 제36조 제1항)

 

※ 담보주택 : 주택소유자가 공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다. (주택담보노후연금보증규정 제2조 제7호)

▣ 중도해지 후 재가입 : 주택연금을 이용하다가 중도 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 같은 주택을 담보로 다시 주택연금에 가입할 수 없습니다. (【주택연금 설명서 및 체크리스트】12 참조)

 

다만, 재가입 시점의 주택가격(평가액)이 직전 가입 시점의 주택가격(평가액)에 직전 가입 시점의 연금 모형 상 주택가격상승률을 적용한 가액보다 낮거나 같은 경우에는 재가입이 가능합니다. (주택연금 설명서 및 체크리스트 참조)

같은 주택	재가입 시 주택가격 ＞ 당초 주택가격×(1+ 주택가격상승률/12)t	재가입 불가
	재가입 시 주택가격 ≦ 당초 주택가격×(1+주택가격상승률/12)t	재가입 가능
다른 주택	주택 변경(이사)	재가입 가능

※ t는 직전 가입 시점부터 재가입 시점까지 경과된 월(月) 수

 

"주택연금수령자의 담보주택 거주의무"

 

▣ 주택 거주의무 : 주택연금을 받는 사람, 즉 주택연금 가입자는 주택연금 수령 시 계속하여 담보주택에 거주해야 하고, 가입자와 배우자가 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 정지됩니다. (주택담보노후연금보증규정 제48조 제1항 제3호 본문)

▣ 1년 이상 계속 거주하지 않더라도 주택연금이 종료되지 않는 경우 : 다만, 가입자가 한국주택금융공사(공사)에 미리 서면으로 통지하거나 공사가 직접 확인하여 불가피한 사유로 인정하는 경우로서

 

다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 1년 이상 담보주택에 거주하지 않더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제48조 제1항 제3호 단서)

 

① 질병치료, 심신요양 등을 위해 병원이나 요양시설 등에 입원한 경우, ② 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기체류하는 경우

 

③ 관공서의 명령에 따른 격리, 수용, 수감 등의 경우, ④ 그 밖에 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우

 

" 담보주택에 대한 저당권 등 설정 제한"

 

▣ 저당권 등 설정 제한 : 주택연금을 받은 사람은 담보주택에 대해 다음의 행위를 해서는 안 됩니다. (한국주택금융공사법 제43조의7 제1항)

 

① 담보주택에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위, ② 담보주택에 전세권을 설정하는 행위, ③ 담보주택을 임대하는 행위

▣ 저당권 등 설정 제한의 부기등기의무 : 주택연금을 받은 사람은 공사의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 담보주택의 소유권등기에 부기등기해야 합니다.

 

그럼에도 불구하고 주택연금과 관련된 신탁 업무를 수행하는 경우에는 소유권등기에 부기등기하지 않을 수 있습니다. (한국주택금융공사법 제22조 제1항 제9호의2 및 제43조의7 제2항·제4항)

※ 부기등기 : 부기등기는 담보주택에 대한 저당권설정등기와 동시에 해야 합니다. (한국주택금융공사법 시행령 제28조의6 제1항)

부기등기에는 이 주택은 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 아니하고는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음이라는 내용을 명시해야 하며(한국주택금융공사법 시행령 제28조의62항), 주택연금을 받은 사람은 부기등기를 말소하려는 때에는 공사의 동의를 받아야 합니다.

다만, 이미 대출받은 주택연금의 원리금을 모두 상환한 경우에는 공사의 동의를 받지 않고 말소할 수 있습니다. (한국주택금융공사법 시행령 제28조의6 제3항)

위에 따른 부기등기일 이후에 담보주택에 제한물권이 설정된 경우 또는 담보주택이 압류·가압류·가처분·임대차 등의 목적물로 된 경우에는 그 효력을 무효로 합니다. (한국주택금융공사법 제43조의7 제3항)

 

▣ 예외적으로 저당권 설정 등을 할 수 있는 경우 : 다만, 담보주택에 대해 채권 확보에 지장이 없는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 담보주택에 저당권 설정 등을 할 수 있습니다. (한국주택금융공사법 제43조의7 제1항 및 시행령 제28조의5)

 

① 주택연금을 받은 사람이 주택연금 대출 원리금 예상 총액 이상의 금액을 채권최고액으로 하여 금융기관이나 공사에 대해 저당권을 설정한 후 담보주택에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위를 하는 경우

 

② 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 사장이 정하는 바에 따라 공사의 동의를 받아 담보주택을 임대하는 경우(다만, 담보주택에 거주하면서 보증금 없이 월세를 받고 담보주택의 일부를 임대하는 경우에는 공사의 동의가 필요하지 않음)

 

자료출처 : 법제처

 

 

주택연금을 효율적으로 관리하고, 또 권리를 적절히 보호받으시려면 오늘 정보를 잘 활용하시기 바랍니다. 여러분의 편안하고 안정적인 노후 준비를 응원합니다. 감사합니다!

2024.04.11 - [금융정보/주택연금] - 주택연금(역모기지론) 담보주택 변경(이사·재개발·재건축) 절차 내용 확인해 보세요!

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