주택연금(역모기지론) 이사·재개발·재건축 절차

오늘은 주택연금을 이용하는 도중에 담보주택을 변경할 경우에 관해 알아보려 합니다. 우리는 노후를 대비해 주택연금에 관심을 두지만, 이사를 하게 되면 어떻게 되는 걸까? 하는 궁금증을 갖곤 합니다.

 

주택연금 가입 중 담보주택 변경이 필요할 때 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 어떤 조건을 충족해야 하는지에 관한 유용한 정보를 나누고자 합니다.

 

"담보주택 변경"

 

▣ 주택연금 이용 중 이사하는 경우 담보주택의 변경 : 주택연금을 받는 중에도 이사를 할 수 있습니다. 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우, 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하여 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다. (【주택담보노후연금보증규정】 제37조 제1항 제8호)

 

※ 담보주택 : 주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다. (주택담보노후연금보증규정 제2조 제7호)

 

※ 담보주택 변경 : 다음의 어느 하나에 해당하여 보증조건변경 절차에 따라 담보주택을 기존 거주 주택에서 새로운 거주 주택으로 변경하는 것을 말합니다. (주택담보노후연금보증규정 제2조 제19호 및 제37조 제1항 제8호)

 

① 피보증인 및 배우자가 일반주택 간, 노인복지주택 간 또는 주거목적 오피스텔 간 이사하는 경우, ② 피보증인 및 배우자가 주택재개발사업, 주택재건축사업 또는 리모델링에 참여한 결과로 건설된 주택에 입주하는 경우

 

③ 재난 등에 의해 담보주택이 멸실되어 피보증인 및 배우자가 신축한 주택에 거주하거나 다른 주택으로 이사하는 경우

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 주택연금(역모기지론) 가입 조건, ◈ 주택연금(역모기지론) 종류, ◈ 주택연금(역모기지론) 장점(상속·혜택), ◈ 주택연금(역모기지론) 가입나이

◈ 주택연금(역모기지론) 가입 주택, ◈ 주택연금(역모기지론) 주택 수, ◈ 주택연금(역모기지론) 가입 절차, ◈ 주택연금(역모기지론) 비용(세금·보증료)

◈ 주택연금(역모기지론) 혜택(세금감면), ◈ 주택연금(역모기지론) 지급방식(종신·혼합·확정기간), ◈ 주택연금(역모기지론) 사망 시 연금 지급 방법

◈ 주택연금(역모기지론) 가입자 권리·의무, ◈ 주택연금(역모기지론) 지급정지 조건, ◈ 주택연금(역모기지론) 지급정지 해제, ◈ 주택연금(역모기지론) 지급종료 조건

▣ 담보주택 변경이 허용되지 않는 경우 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 담보주택 변경을 할 수 없습니다. (주택연금 설명서 및 체크리스트 참조)

 

① 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오피스텔 간의 담보주택 변경은 허용되지 않습니다.

 

② 현재 받는 월지급금이 담보주택변경(감액이사)으로 인한 월지급금 감소분보다 적은 경우 등 때에 따라서는 담보주택변경이 불가능할 수 있으므로 반드시 사전에 공사로 문의하시기 바랍니다.

 

▣ 담보주택 변경 시 신규주택의 요건 : 담보주택을 변경하는 경우 신규 담보주택은 조건변경 통지일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다. (주택담보노후연금보증규정 제41조 제1항)

 

① 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독 소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유), ② 신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것

 

(단, 최초 보증부대출 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 다른 사람이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

 

③ 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(단, 최초 보증부대출 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

 

1) 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리침해 중인 주택, 2) 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 주택, 3) 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 주택

 

④ 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것, ⑤ 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권 실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

⑥ 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기 사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함), ⑦ 오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것

 

⑧ 담보주택변경 최종승인일의 신규주택 공시가격 등이 9억 원을 초과하지 않거나, 담보주택변경 최종승인일의 기존주택 공시가격 등을 초과하지 않을 것

 

다만, 피보증인 및 배우자가 재건축 등에 참여한 결과로 건설된 주택에 입주하는 경우나, 재난 등에 의해 담보주택이 멸실되어 피보증인 및 배우자가 신축한 주택에 거주하거나 다른 주택으로 이사하는 경우는 예외로 합니다.

 

"담보주택 변경 절차"

 

▣ 담보주택 변경 신청 : 주택연금 담보주택을 변경하려는 가입자는 서명 또는 기명날인한 후 채권자가 확인한 주택연금 조건변경 신청서와 그 밖의 필요서류를 공사에 제출해야 합니다.

 

다만, 가입자 등이 원할 경우 금융기관 경유를 생략하고 공사가 전화 또는 팩스로 금융기관에 신청서의 내용을 직접 확인할 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제38조 제1항 및【주택담보노후연금보증 업무처리기준】제3장 제1절 2. 가)

월지급금 등의 안정적인 지급을 위해 조건변경 사전약정을 체결한 경우 또는 채권자의 내규 변경이나 업무착오로 대출과목명 등 경미한 사항을 변경하는 경우에는 조건변경 신청서를 제출하지 않을 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제38조 제2항)

 

조건변경 사전약정은 ① 보증기한을 연장하는 경우, ② 보증금액을 증액하는 경우, 또는 ③ 가입자의 사망 등으로 배우자가 채무를 인수하는 경우를 대비하여 월지급금의 안정적인 지급을 위해 체결하는 것으로, 최초 약정 시 또는 해당 사유 발생 전에 약정할 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제40조)

 

▣ 담보주택 조사 및 가격평가 : 주택연금 가입 시의 담보주택 조사 절차를 준용하여 진행하며, 다음의 사항에 대해서는 각각의 기한 내에 조사합니다. (주택담보노후연금보증규정 제42조 제1항 및 주택담보노후연금보증 업무처리기준 제3장 제2절 1.)

 

① 최종승인 전까지 조사사항(주택 실물과 등기사항증명서의 일치 여부, 주택의 관리·보존상태 등), ② 신규주택에 대한 근저당권 설정 후 1개월 이내 조사사항(가입자 또는 배우자의 거주 여부, 임대차 현황)

 

※ 주택연금 가입 시의 담보주택 조사 절차에 관한 자세한 내용은 제 블로그【주택연금(역모기지론) 가입 절차 내용 확인해 보세요!】에서 확인할 수 있습니다.

담보주택 변경 시 주택가격 평가 : 담보주택 변경 시에는 최종승인일 현재 기존주택과 신규주택의 가격을 다음과 같이 평가합니다. (주택담보노후연금보증규정 제42조 제2항)

 

① 기존주택은 당초 적용했던 가격평가 방법에 따라 가격평가, ② 신규주택은 신청일 현재 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시가격으로 가격평가(다음의 순서대로 적용하되, 신청인이 요구하는 경우 감정평가액 우선 적용)

 

1) 한국부동산원의 인터넷 시세, 2) 국민은행의 인터넷 시세, 3) 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액), 4) 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

 

▣ 예비승인 : 신청인이 이사를 준비할 수 있도록 보증조건 변경 신청일로부터 1개월 이내에 다음의 사항이 포함된 예비승인 내용을 신청인에게 통지합니다.

 

다만, 재건축 등에 참여함에 따라이사하는 경우와 재난 등에 의한 주택 멸실로 주택을 신축하는 경우에는 예비승인을 실시하지 않습니다. (주택담보노후연금보증규정 제43조 제3항 및 주택담보노후연금보증 업무처리기준 제3장 제2절 3)

 

① 담보주택 및 월지급금 등 보증조건 변동내용, ② 상환되어야 하는 보증부대출 예상액

 

③ 보증부대출을 상환하거나 신규주택 매도인에게 지급하기 위하여 공사가 신청인(매도인)을 대신하여 기존주택 매매대금에서 매수인으로부터 직접 수령할 예상금액

④ 공사수령액 중 상환되어야 하는 보증부대출 예상액을 제외하고 공사가 신청인(신규주택 매수인)을 대신하여 신규주택 매도인에게 지급하거나 신청인에게 돌려줄 예상금액

 

※ 상환되어야 하는 보증부대출 금액, 공사수령액 또는 공사지급액이 없는 것으로 보는 경우에는 통지를 생략할 수 있습니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제3장 제2절 3.라)

 

▣ 최종승인 : 담보주택 변경 시 최종 승인은 원칙적으로 신규주택에 대한 담보 취득 예정일 전 1개월 이내에 하지만, 다음의 경우에는 그 시기를 달리합니다. (주택담보노후연금보증규정 제43조 제1항 및 주택담보노후연금 업무처리기준 제3장 제2절 4. 가)

사유	최종 승인 시기
매매계약일부터 신규주택 담보취득 예정일까지의 기간이 1개월 미만인 경우 등 최종 승인 기준일 당시 최종 승인할 수 없었음이 매매계약서 등에 의해 확인되는 경우	사유확인 후 지체 없이 최종 승인
재건축 등으로 신구주택에 입주하는 경우	각각의 시기가 도래하지 전 조건변경 사항 및 상환되어야 하는 보증부대출 금액 등을 확인 후 최종 승인	신청인에게 신규주택의 소유권 이전 및 부기등기가 완료된 후 최초 월지급금 지급일
		환급금을 수령하는 경우 환급금 수령 후 최초 월지급금 지급일
재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우	신청인 앞으로 소유권보존등기가 완료된 후 최종 승인

신청인에게는 조건변경 최종 승인일에 전화 또는 서면으로, 채권자에게는 전신통지에 의한 주택연금 조건변경 통지서 또는 일반문서로 ① 담보주택, 월지급금 등 보증조건 변동내용

 

② 상환되어야 하는 보증부대출 금액, ③ 공사수령액, ④ 공사지급액 등의 내용을 통지하도록 하고 있습니다. (주택담보노후연금 업무처리기준 제3장 제2절 5. 가 및 6. 라)

 

※ 전신통지 : 공사와 금융기관의 전산시스템을 연결하는 전용선을 이용하여 통지하는 것을 말합니다.

 

초기보증료 및 월지급금은 최종 승인일을 기준으로 확정되며, 신규주택 담보취득일 이후부터 변동됩니다. (주택담보노후연금 업무처리기준 제3장 제2절 5. 다, 별표 2 및 별표 3 참조)

 

▣ 기존 담보 해지 및 신규담보 설정 : 공사는 담보주택 변경 시 예비승인일부터 3개월 이내, 최종 승인일부터 1개월 이내에 기존주택의 근저당권 설정등기(부기등기 포함) 및 신탁 등를 말소하고,

 

같은 날 신규주택에 근저당권 설정등기 및 신탁등기를 접수해야 합니다. (주택담보노후연금보증규정 제44조 제1항 및 주택담보노후연금 업무처리기준 제3장 제2절 8. 가)

사유	담보해지 및 취득 시기
재건축 등으로 신규주택에 입주하는 경우	신청인에게 소유권이 이전되었을 때
재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우	신청인 앞으로 소유권보존등기가 완료된 때

"담보주택 변경에 따른 월지급금의 변동"

 

▣ 월지급금의 증가 또는 감소 : 담보주택이 변경되면 기존 담보주택과 신규 담보주택의 가격이 증가·동일·감소함에 따라 월지급금이 증가·동일·감소할 수 있습니다. (【주택연금 설명서 및 체크리스트】10 참조)

 

① 기존주택에서 신규주택으로 이사하는 경우

주택 가격 비교	월지급금 증감	비고
기존 주택가격 = 신규 주택가격	월지급금 동일
기존 주택가격 < 신규 주택가격	월지급금 증가	초기보증료 추가 납부
기존 주택가격 > 신규 주택가격	월지급금 동일	[보증(대출)잔액 ≧ 주택가격 차액] 주택가격 차액 전부로 보증(대출)잔액 일부 상환
	월지급금 감소	[보증(대출)잔액 ＜ 주택가격 차액] 주택가격 차액 일부로 보증(대출)잔액 전부 상환

② 재건축 등에 참여한 결과로 신규주택에 입주하는 경우

주택 가격 비교	월지급금 증감	비고
기존주택가격 = 신·증축주택가격 (추가분담금 혹은 환급금이 없는 경우)	월지급금 동일
기존주택가격 ＜ 신·증축주택가격 (추가분담금을 납부하는 경우)	월지급금 증가	초기보증료 납부
기존주택가격 ＞ 신·증축주택가격 (환급금을 수령하는 경우)	월지급금 동일	[보증(대출)잔액 ≧ 환급금] 환급금 전부로 보증(대출)잔액 일부 상환
	월지급금 감소	[보증(대출)잔액 ＜ 환급금] 환급금 일부로 보증(대출)잔액 전부 상환

 

"자주 하는 질문"

 

▣ 담보주택이 재개발 또는 재건축되는 경우 주택연금을 계속 이용할 수 있나요? → 재건축, 재개발, 리모델링 시에도 연금을 계속 수령할 수 있습니다. 단, 재건축 등에 참여함을 입증하는 서류 제출 등 한국주택금융공사의 요구사항에 따르는 경우에 한합니다.

 

주택연금 이용 중 재건축 등의 사업에 참여하는 경우 재건축 등 사업 기간에도 공사법 및 시행령에 의거하여 담보주택에 공사의 1순위 근저당권이 반드시 유지되어야 하므로, 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못하실 수 있습니다.

 

▣ 주택가격이 변동되면 연금 지급액이 변동되나요? → 주택가격이 변동되더라도 당초 가입시점에 결정된 월지급금을 가입기간 동안 계속 수령하실 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 공유한 정보가 여러분의 노후 준비에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

2024.04.08 - [금융정보/주택연금] - 주택연금(역모기지론) 가입자 사망 시 연금 지급 방법 내용 확인해 보세요!

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