주택연금(역모기지론) 주택 수

오늘은 노후 준비 수단 중 하나인 주택연금의 주택 보유 수에 관해 알아보려고 합니다. 주택연금 가입을 위한 보유주택 수에 관한 규정이 어떻게 되는지, 여러분과 함께 살펴볼 예정입니다.

주택연금은 본인 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상일 경우, 주택을 담보로 해서 매월 안정적인 수입을 받을 수 있는 제도인데요, 보유주택 수가 주택연금 가입에 어떤 영향을 미치는지 궁금하시죠?

"보유주택 수"

✅ 보유주택 수 : 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 합니다. (【주택담보노후연금보증규정】제6조 제1항 본문)

✔️ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제6조 제1항 단서)

① 보유주택의 공시가격 등의 합계가 9억 원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증 신청한 경우

② 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 일정 기간 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증 신청한 경우

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✅ 보유주택 수의 판정 : 보유주택 수는 정부의 전산망을 활용하여 확인한 자료를 기준으로 주택연금 가입 신청인과 그 배우자가 보유한 주택 수를 합하여 판정합니다.

✔️ 다만, 1주택으로 보지 않는 주택과 담보주택이 아닌 오피스텔은 포함하지 않습니다. (주택담보노후연금보증규정 제6조 제2항·제3항)

✔️ 신청인과 배우자가 보유한 주택이 다음의 어느 하나에 해당하면 보유주택 수 판정 시 제외합니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장 제2절 4)

① 도시지역이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축된 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택

1) 사용 승인 후 20년 이상 경과한 주택, 2) 주거 전용면적이 85제곱미터 이하인 단독주택, 3) 소유자의 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 최초 등록기준지에 건축된 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받은 단독주택

② 문화재로 지정된 주택, ③ 주거 전용면적이 20제곱미터 이하의 주택(아파트 제외)

✔️ 보유주택 수를 판정하는 주요 기준은 다음과 같습니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장 제2절 5), ① 보유주택 수가 2주택 이상이고 공시가격 등의 합계가 9억 원 이하인 때에는 거주 1주택을 담보주택으로 취급합니다.

👉 보유주택 공시가격 등의 합계가 9억 원을 초과하는 경우에는 보유주택 수가 2주택으로 판정되는 때에만 상속, 이사 등으로 보유하게 된 담보주택 이외의 주택을 최초 보증부대출 실행일부터 3년 이내에 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

② 보유주택 수는 일반주택과 노인복지주택, 담보로 제공한 주거목적 오피스텔을 포함해서 산정합니다. ③ 한국주택금융공사에 신탁한 주택도 보유주택 수에 포함해서 산정합니다.

④ 보유주택 산정 시 노인복지주택은 보건복지부가 게시하는 노인복지주택을 기준으로 합니다. 다만, 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 폐지한 것으로 서면 확인된 경우에는 노인복지주택에서 제외할 수 있습니다.

⑤ 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다. 다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다. ⑥ 부부 공동소유 주택은 각 지분과 관계없이 1주택으로 봅니다.

⑦ 임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 복합용도주택도 보유주택 수에 포함합니다.

⑧ 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권, 담보로 제공하지 않은 오피스텔은 1주택으로 보지 않습니다.

⑨ 1주택은 사회 통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 것이어야 합니다.

✔️ 특히 같은 울타리 안에 2채 이상의 주거용 건물이 있는 경우에는 각 건물 사이의 인접성, 주 출입구 등을 종합적으로 검토하여 하나의 주택으로서 독립성을 갖는지 판단하되 다음 요건에 모두 해당하는 경우에는 부부 1주택에 저촉되는 것으로 봅니다.

1) 구분등기, 2) 독립된 생활영역, 3) 건물소유자의 직계가족이 아닌 사람만 거주

✔️ 위에 따른 보유주택 수 판정시기는 주택연금 가입신청인 및 그 배우자가 정부의 전산망 활용에 동의한 날로부터 한국주택금융공사가 보증하기로 결정하는 날까지로 합니다. (주택담보노후연금보증규정 제13조 제4항)

"자주 하는 질문"

✅ 집을 사서 이사를 했는데 아직 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 되었습니다. 저 같은 경우 주택연금에 가입할 수 없나요?

→ 가지고 있는 주택의 공시가격 등의 합산가격이 9억 원이 넘지 않는다면, 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

만약 주택가격을 합산한 가격이 9억 원을 넘는다고 하더라도 3년 이내에 거주하지 않는 주택 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

이 경우 3년 이내에 미거주 주택을 처분하지 않으면 그때부터 월지급금이 정지되지만 이후 처분하게 되면 지급정지 사유가 해소되어 정지되었던 월지급금을 소급하여 받을 수 있습니다.

✅ 주택연금에 가입이 가능한 주거목적 오피스텔이 무엇인가요? → 주거목적 오피스텔은 주택연금 가입자가 해당 오피스텔에 주민등록을 전입하여 실제 거주하며, 부엌 등 주거시설을 갖추고, 지방세 세목별 과세 증명서상 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있어야 합니다.

자료출처 : 법제처

📝 마무리하며..

노후 준비는 일찍 시작할수록 좋은 만큼, 오늘 정보를 바탕으로 여러분의 상황에 맞는 최선의 결정을 내리시길 바랍니다. 감사합니다!