장기수선계획과 장기수선충당금 반환 및 계산

오늘은 장기수선계획과 장기수선충당금에 관해 이야기해 보겠습니다. 아파트의 주요 시설을 안전하고 효율적으로 유지하기 위한 장기수선계획은 필수적인 요소이며, 이를 위해 장기수선충당금을 마련해 적절히 운영하는 것이 중요합니다.

 

이번 포스팅에서는 장기수선계획의 수립 및 조정, 충당금의 산정 방법과 반환에 관해 살펴보겠습니다.

 

"장기수선계획의 수립과 조정"

 

▣ 장기수선계획 : 아파트를 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제18호)

 

▣ 장기수선계획의 수립 : 다음의 아파트를 건설·공급하는 사업주체 또는 주택법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링하는 자는【공동주택관리법 시행규칙 별표 1】에서 정하는 기준에 따라 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 하며, 이 경우 아파트의 건설비용을 고려해야 합니다. (공동주택관리법 제29조 제1항, 시행령 제30조 및 시행규칙 제7조 제1항)

 

① 300세대 이상의 아파트, ② 승강기가 설치된 아파트, ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 아파트, ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 

▣ 벌칙 : 장기수선계획을 수립하지 않거나 검토하지 않은 경우 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 않은 자는 500만 원 이하의 과태료를 부과받습니다. (공동주택관리법 제102조 제3항 제10호, 시행령 제100조 제1항 및【별표 9】)

장기수선계획 제출

장기수선계획이 수립되면 주택법 제49조에 따른 사용검사(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물인 경우는 사용승인일 때)를 신청할 때 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 아파트의 관리주체에 인계해야 합니다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있습니다. (공동주택관리법 제29조 제1항)

 

▣ 장기수선계획의 조정 : 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 합니다.

 

이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 합니다. (공동주택관리법 제29조 제2항)

 

▣ 과태료 : 이를 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 않은 자는 1,000만 원의 과태료를 부과받습니다. (공동주택관리법 제102조 제2항 제4호, 시행령 제100조 제1항 및 별표 9)

 

▣ 장기수선계획 변경 : 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. (공동주택관리법 제29조 제3항)

 

또한, 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정(안)을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다. (공동주택관리법 시행규칙 제7조 제2항)

 

"장기수선충당금의 사용 등"

 

▣ 장기수선충당금 : 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. (공동주택관리법 제30조 제1항 참조)

 

▣ 장기수선충당금 적립 : 관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 하며, 장기수선충당금 요율은 해당 아파트 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다. (공동주택관리법 제30조 제1항, 제4항, 시행령 제31조 제1항 및 제31조 제4항)

 

▣ 장기수선충당금 산정 : 월간 세대별 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정합니다. (공동주택관리법 시행령 제31조 제3항)

 

● 월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

아파트 장기수선충당금 적립 기준일 (공동주택관리법 시행령 제31조 제6항)
● 주택법 제49조에 따른 사용검사(아파트단지 안의 아파트 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)를 받은 날	● 건축법 제22조에 따른 사용승인(아파트단지 안의 아파트 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)을 받은 날
위의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매달 적립함

 

※ 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 하며(공동주택관리법 시행령 제31조 제7항), 장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 500만 원의 과태료를 부과받습니다. (공동주택관리법 제102조 제3항)

 

▣ 장기수선충당금의 사용 : 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다. (공동주택관리법 제30조 제4항 및 시행령 제31조 제5항)

 

▶ 장기수선충당금 사용의 예외 :  장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르지만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음의 용도로 사용할 수 있습니다.

 

① 공동주택관리법 제45조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회 조정 등의 비용, ② 공동주택관리법 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용, ③ 위의 비용을 청구하는 데 드는 비용 (공동주택관리법 제30조 제2항)

 

▣ 장기수선충당금 반환 : 아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제31조 제8항)

 

* 사용자 : 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외함) 등을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제6호)

 

관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제31조 제9항)

 

 

장기수선충당금 인상 시 입주민 동의 필요 여부

▣ 정기조정으로 장기수선충당금이 인상되어 부과하려고 하는데 입주민 동의 없이 입주자대표회의의 결의로만 장기수선충당금을 인상하여 부과해도 되는지? → 공동주택관리법 제30조 제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 매월 각 세대에서 납부하는 월간 세대별 장기수선충당금은 공동주택관리법 시행령 제31조 제3항에 따라 장기수선계획기간 중의 수선비총액/{총공급면적*12*계획기간(년)} * 세대당 주택공급면적으로 계산됩니다. 아울러 공동주택관리법 시행령 제31조제1항에 따라 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하도록 규정하고 있으며, 각 세대에 부과하는 월간세대별 장기수선충당금은 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것입니다. 따라서 장기수선계획 조정으로 장기수선충당금의 부과금액이 달라지는 경우라면 장기수선충당금은 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 또한, 장기수선계획의 조정에 따라 장기수선충당금이 변경된 경우 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않습니다. 【출처 : 국토교통부-중앙공동주택관리지원센터-민원상담-자주 하는 질문】

 

자료출처 : 법제처

 

 

올바른 관리와 체계적인 계획을 통해 아파트의 안전과 가치를 높여 입주민이 안심하고 생활할 수 있는 환경을 만들어가길 바랍니다. 감사합니다!

2024.10.30 - [부동산정보/기타부동산정보] - 아파트 관리비 회계처리 및 운영