경매 기일입찰 절차

오늘은 부동산 경매 기일입찰 절차에 관해 알아보겠습니다. 기일입찰 절차는 경매에서 매우 중요한 부분을 차지하므로, 이 과정을 잘 이해하는 것이 성공적인 경매 참여의 첫걸음이 될 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 매각기일에 출석하는 것부터 입찰표 작성, 입찰의 종결에 이르기까지 전 과정을 상세히 설명해 드릴 예정입니다.

 

"매각기일에 출석"

 

▣ 매각기일에 경매 집행 법원에 출석 : 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다. (【민사집행법】제107조), 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다.

 

집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(민사집행규칙 제57조 제1항), 매각장소의 질서유지를 위해 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나, 입찰하지 못하도록 할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다. (민사집행법 제108조)

 

1) 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 2) 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 3) 위 1 또는 2의 행위를 교사한 사람

 

4) 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람

 

형법 제136조, 형법 제137조, 형법 제140조, 형법 제140조의2, 형법 제142조, 형법 제315조, 형법 제323조, 형법 제324조, 형법 제324조의2, 형법 제324조의3, 형법 제324조의4, 형법 제324조의5, 형법 제324조의6, 형법 제325조, 형법 제326조 및 형법 제327조

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기간입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

"입찰게시판의 확인"

 

▣ 경매 취소 여부 확인 : 매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수도 있습니다. (민사집행법 제18조, 제93조, 제96조, 제102조)

 

따라서 입찰이 개시되기 전에 법원의 게재된 입찰게시판을 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

※ 경매신청의 취하, 경매절차의 취소 여부는 집행관 사무실이나 인터넷 법원경매공고란【☞ 보러가기 ☜】에서도 확인할 수 있습니다.

 

"입찰의 개시"

 

▣ 집행관의 입찰 개시 : 입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다. (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제26조 제1항)

 

집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시해서 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법(여기서는 기일입찰 방법)에 따라 매수가격을 신고하도록 최고합니다.

 

입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작됩니다. (민사집행규칙 제65조 제1항 및 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제32조 제1항)

"입찰표의 작성"

 

▣ 입찰표의 작성 : 입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있습니다. 기일입찰에 참여하려는 사람은 이곳에서 기일입찰표를 작성합니다. (민사집행규칙 제61조 제1항)

 

※ 기일입찰표(전산양식 A3360), 매수신청보증봉투(전산양식 A3361), 기일입찰봉투(전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서(전산양식 A3364), 공동입찰자목록(전산양식 A3365)은 집행과 사무실 및 경매법정 등에 비치되어 있습니다. (【부동산 등에 대한 경매절차 처리지침】제14조 제1항)

 

기일입찰표에는 다음의 사항을 기재해야 합니다. (민사집행규칙 제62조 제2항 및 제5항)

 

1) 사건번호와 부동산의 표시, 2) 입찰자의 이름과 주소, 3) 대리인을 통해 입찰하는 경우에는 대리인의 이름과 주소

 

4) 입찰가격 : 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다. (민사집행규칙 제62조 제2항 후단)

 

예를 들어, 입찰가격을 ‘100,000,000원’의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, ‘최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배’라고 기재하는 것은 불가능합니다.

 

5) 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분

 

※ 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제31조 제6호, 제33조 제4항 및 별지 3)

"매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출"

 

▣ 매수신청보증의 제공 : 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 하며, 매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다. (민사집행규칙 제64조)

 

1) 현금, 2) 자기앞수표(은행법에 따른 은행이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것), 3) 보증서

 

* 보증서란 : 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다.

 

매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제5항·제6항 및 별지 5)

매수신청보증 유형	무효사유
현금·자가앞수표	• 제공한 금액이 정해진 매수신청보증금액에 미달하는 경우
보증서	• 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우 • 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우 • 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우 • 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우 • 지급보증위탁계약상의 보증인이 은행법에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

▣ 입찰 서류의 제출 : 기일입찰표의 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투(흰색의 작은 봉투)와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투(황색의 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제31조 제5호)

 

※ 매수신청보증으로 보증서를 제출하는 경우에는 그 보증서를 매수신청보증봉투에 따로 넣지 않습니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제31조 제5호)

 

한편, 집행관은 입찰자의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 입찰자의 본인 여부와 행위능력 또는 정당한 대리권의 여부에 대한 확인을 실시하는데, 이를 위해서 입찰자는 다음의 서류를 미리 준비해야 합니다.

 

1) 본인이 입찰하는 경우에는 주민등록증이나 그 밖의 신분을 증명하는 서면, 2) 법인이 입찰자인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서, 3) 입찰자의 대리인인 경우에는 대리권을 증명하는 문서

 

기일입찰표에 흠이 있으면 개찰에서 제외될 수 있으니, 기일입찰표를 작성할 때는 세심한 주의가 필요합니다. 기일입찰표에 흠이 있는 경우에는 다음과 같이 처리됩니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 별지 3)

흠결사항	처리기준
입찰기일을 적지 않거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 따라 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함
사건번호를 적지 않은 경우	입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 따라 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함
매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 물건의 지번·건물의 호수 등으로 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함), 위임장이 붙어 있지 않은 경우	개찰에서 제외
입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
위임장이 붙어 있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
한 사건에서 동일인이 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외
입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외. 다만, 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함
입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 않은 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함
입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인(訂正印) 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외
입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외
보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 따라 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 따라 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
하나의 물건에 대해 같은 사람이 여러 장의 입찰표를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외
보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성·제출한 경우	개찰에 포함
위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우	개찰에서 제외. 다만, 변호사, 법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함

"입찰의 종결"

 

▣ 입찰의 마감 : 입찰의 마감을 알리는 종이 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 입찰이 마감됩니다. 그러나 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못합니다. (민사집행규칙 제65조 제1항 단서)

 

입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 1회에 한해 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제35조 제2항)

 

매수가격의 신고가 없어 바로 입찰을 마감하거나 두 번째 입찰에서도 매수가격의 신고가 없어 입찰을 최종적으로 종결하는 경우에 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. (민사집행법 제119조)

 

▣ 개찰 : 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작됩니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제1항)

 

입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제2항)

개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉해서 기일입찰표에 따라 사건번호(필요 시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부르며, 현금이나 자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우에 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제5항 전단)

 

※ 매수신청보증이 정해진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제5항 후단)

 

보증서로 매수신청보증을 제공한 경우에는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제6항 전단)

 

※ 보증서가 다음의 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제33조 제6항 후단 및 별지 5)

 

1) 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우, 2) 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우, 3) 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우

 

4) 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우, 5) 지급보증위탁계약상의 보증인이 은행법에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

▣ 최고가매수신고인의 결정 : 개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제34조 제1항 본문)

 

최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정하고, 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없습니다. 

 

그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다.

 

이때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 대신 추첨하게 됩니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제34조 제3항 후단)

▣ 공유자의 우선매수신고가 있으면, 최고가매수신고를 한 사람은 어떻게 되나요?

→ 우선매수신고란 공유물지분의 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자가 매각기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청보증으로 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고하는 것을 말합니다. (민사집행법 제140조, 민사집행규칙 제63조 및 제76조)

공유자의 우선매수신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매각으로 허가해야 하며, 다른 매수신고가 없으면 최저매각가격으로 매각을 허가해야 합니다.

이 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되는데, 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다.

▣ 차순위매수신고인의 결정 : 차순위매수신고는 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 하는 것을 말합니다. (민사집행법 제114조 제1항)

 

최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 되며,

 

차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다. (민사집행법 제115조 제2항 및 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제34조 제4항)

 

▣ 입찰의 종결 : 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다.

 

매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. (민사집행법 제119조 및 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제35조)

▣ 매수신청보증의 반환 : 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄것을 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제115조 제3항)

 

매수신청보증으로 금전 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증(본인 여부 확인용)을 제출해서 매수신청보증을 즉시 반환받을 수 있으며(부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제40조 제1항),

 

매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제44조 제1항 제1호)

 

"기일입찰의 절차도"

 

▣ 기일입찰의 절차

기일입찰 절차

 

자료출처 : 법제처

 

 

이렇게 해서 부동산 경매 기일입찰 절차에 관해 알아보았습니다. 경매는 많은 준비와 철저한 계획이 필요한 만큼, 이번 내용을 참고하여 성공적인 경매 참여를 이루시길 바랍니다. 감사합니다!

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