건축선 규제 기준

오늘 포스팅에서는 주택이나 건축물을 지을 때 도로와의 관계, 대지 경계선, 그리고 건축선 등에 대한 규제에 관해 알아보려고 합니다. 이와 관련한 규제와 예외 사항을 살펴보며, 여러분의 건축 계획에 도움이 되길 바랍니다.

 

"대지와 도로의 관계"

 

▣ 대지와 도로의 관계 : 건축물의 대지는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접해야 합니다. (【건축법】제44조 제1항 및 건축법 시행령 제28조 제1항)

 

① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, ② 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지나 그밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지(空地)로서 허가권자가 인정한 것

 

③ 농지법 제2조 제1호 나목에 따른 농막을 건축하는 경우

 

연면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접해야 합니다. (건축법 제44조 제2항 및 시행령 제28조 제2항)

【맹지에서의 건축 제한】

구 건축법 (1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 제1항에 건축물의 대지는 2m 이상을 도로에 접하여야 한다고 규정하고 있으므로, 맹지인 대지상에 건축허가를 받기 위하여는 도로에 접하여야 하는바, 폭 2m 이하의 골목길과 같은 사실상의 도로는 건축법상의 도로가 아니므로 맹지가 그와 같은 골목길에 접한다 하여 구 건축법 제27조 제1항 소정의 요건을 갖추었다고 할 수 없으므로,

그 맹지상에 건축하려고 하는 경우에는 그 자체로는 건축 허가가 불가능하여 위 골목길을 도로로 지목변경하여야 하며, 그 경우 구 건축법 시행령 (1992. 5. 30. 대통령령 제13655호로 전문 개정되기 전의 것) 제62조 제1항 소정의 3m 노폭을 갖추어야 한다. [대법원 1995. 7. 25. 선고 95다146, 153(반소) 판결]

【주위 토지의 이용】

● 주위토지통행권 : 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다.

그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. (민법 제219조)

● 수도 등 시설권 : 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있습니다.

그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타 토지의 소유자의 청구에 의하여 손해를 보상해야 합니다. (민법 제218조 제1항)

위 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타 토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있는데, 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다. (민법 제218조 제2항)

 

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◈ 건축허가·신고 절차, ◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준, ◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회)

◈ 건축물 사용승인 절차, ◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ◈ 멸실·해체 신고 절차

 

"대지 안의 공지"

 

▣ 대지 안의 공지 : 건축물을 건축하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 다음에서 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다. (건축법 제58조 및 건축법 시행령 별표 2)

 

① 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리 : 건축조례로 정하는 건축물은 1미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다. (건축법 제58조 및 건축법 시행령 별표 2 제1호 바목)

 

② 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리 : 건축조례로 정하는 건축물의 경우 0.5미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다. (건축법 제58조 및 건축법 시행령 별표 2 제2호 바목)

 

▣ 위반 시 제재 : 이를 위반해서 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제108조 제1항 제1호)

 

* 도시지역이란 : 도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호)

 

또한, 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제1호)

 

"건축선"

 

▣ 건축선의 지정 : 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선(건축선)은 대지와 도로의 경계선으로 합니다. (건축법 제46조 제1항 본문)

 

다만, 건축법 제2조 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지나 그밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며,

 

너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로 모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 합니다. (건축법 제46조 제1항 및 시행령 제31조 제1항)

도로의 교차각	해당 도로의 너비		교차하는 도로의 너비
	6 이상 8 미만	4 이상 6 미만
90도 미만	4	3	6 이상 8 미만
	3	2	4 이상 6 미만
90도 이상 120도 미만	3	2	6 이상 8 미만
	2	2	4 이상 6 미만

 

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축법 제46조 제2항에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있습니다. (건축법 제46조 제2항 및 시행령 제31조 제2항)

 

※ 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위 규정에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보, 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고해야 하며, 공고한 내용에 대해서 의견이 있는 사람은 공고 기간에 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 의견을 제출할 수 있습니다. (건축법 시행령 제31조 제3항)

 

▣ 건축선에 따른 건축 제한 : 건축물과 담장은 지표(地表) 아랫부분을 제외하고는 건축선의 수직면을 넘어서는 안 됩니다. (건축법 제47조 제1항)

 

도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문이나 그밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 않는 구조로 해야 합니다. (건축법 제47조 제2항)

 

▣ 위반 시 제재 : 도시지역에서 건축선에 따른 건축 제한(건축법 제47조)을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제108조 제1항)

 

도시지역 밖에서 건축선에 따른 건축 제한(건축법 제47조)을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제1호)

 

※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 및 도지지역 외 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당)이 아닌 지역은 위의 규정이 적용되지 않습니다. (건축법 제3조 제2항)

※ 도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이음(www.eum.go.kr)을 이용하거나 해당 시·군·구청 또는 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.

토지이음【☞ 보러가기 ☜】, 정부 24【☞ 보러가기 ☜】

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅을 통해 건축물의 대지와 도로, 건축선 등에 관한 규제 내용을 알아보았습니다. 여러분에게 도움이 되는 정보였길 바라며 포스팅 마칩니다. 감사합니다!

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