건축물 면적·높이·층수 산정과 건축협정

오늘은 지역·지구의 건축물과 건축협정에 관해 알아보겠습니다.

 

지역과 지구에 걸치는 대지, 건폐율과 용적률, 건축물의 면적과 높이 산정 방법, 그리고 건축협정의 체결과 운영에 관한 내용을 알아보겠습니다. 이번 포스팅을 통해 건축법의 주요 규정을 쉽게 이해하고 활용할 수 있기를 바랍니다.

 

"지역 및 지구의 건축물"

 

▣ 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 : 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 그 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 그 대지의 전부에 대하여 적용받으려는 자는 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서 제출 포함)해야 합니다. (【건축법】제54조 제1항 및 시행령 제77조)

 

하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 건축법의 규정을 적용합니다.

 

다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대해서는 그렇지 않습니다. (건축법 제54조 제2항)

 

대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 건축법의 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 위에 따릅니다. (건축법 제54조 제3항)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 건축·해체·멸실 허가·신고 절차, ◈ 건축물 구조내력과 도로종류·공개공지,  ◈ 주택법 주택조합·조합원자격·사업계획승인

◈ 주택법 주택공급기준·거주의무·전매제한, ◈ 농지소유 상한·제한과 농지취득자격증명, ◈ 농지 이용·보전·전용 절차

◈ 가등기·본등기 효력, ◈ 부동산등기 절차, ◈ 지적공부(등록·열람)와 지적측량 대상, ◈ 토지 분할·합병·지목변경

▣ 건폐율과 용적률 : 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율(건폐율) 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따릅니다. (건축법 제55조 본문)

 

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함) 비율(용적률)의 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따른 용적률의 기준에 따릅니다. (건축법 제56조 본문)

 

▣ 대지의 분할 제한 : 건축물이 있는 대지는 다음의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다. (건축법 제57조 제1항 및 시행령 제80조)

 

① 주거지역 : 60㎡, ② 상업지역 : 150㎡, ③ 공업지역 : 150㎡, ④ 녹지지역 : 200㎡, ⑤ 위 모두에 해당하지 않는 지역 : 60㎡

▣ 건축물의 면적, 높이 등의 산정 : 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음의 방법에 따라 산정합니다. (건축법 시행령 제119조 제1항 참조)

구분	산정 방법
대지면적	● 대지의 수평투영면적으로 함(다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외), ① 대지에 건축선이 정하여진 경우 : 그 건축선과 도로 사이의 대지면적 ② 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 : 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시·군계획시설의 부지는 제외)면적
연면적	● 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때는 다음에 해당하는 면적은 제외 ① 지하층의 면적, ② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 ③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적, ④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피 공간의 면적
처마높이	● 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽·깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이로 함
반자높이	● 방의 바닥 면으로부터 반자까지의 높이로 함(다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우 그 각 부분의 반자 면적에 따라 가중 평균한 높이)
층고	● 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 함(다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중 평균한 높이)
층수	● 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8(사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않고, 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 그 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봄
지하증의 지표면	● 지하 층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정

※ 건축물의 건축면적, 바닥면적, 건축물의 높이에 관한 자세한 사항은【건축법 시행령 제119조】제1항에서 확인하실 수 있습니다.

"건축협정"

 

▣ 건축협정의 체결 : 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등은 전원의 합의로 다음의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정(건축협정)을 체결할 수 있습니다. (건축법 제77조의4 제1항)

 

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 지구단위계획구역, ② 도시 및 주거환경정비법에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위해 같은 법 제8조에 따라 지정·고시된 정비구역

 

③ 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 존치지역, ④ 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생활성화지역

 

 ⑤ 그 밖에 시·도지사 및 시장·군수·구청장이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역

▣ 건축협정운영회의 설립 : 협정 체결자는 건축협정서 작성 및 건축협정 관리 등을 위해 필요한 경우 협정체결자 간의 자율적 기구로서 운영회(건축협정운영회)를 설립할 수 있습니다. (건축법 제77조의5 제1항)

 

▣ 건축협정의 인가 : 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정서를 작성하여 해당 건축협정 인가권자의 인가를 받아야 합니다.

 

이 경우 인가신청을 받은 건축협정 인가권자는 인가를 하기 전에 건축협정인가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다. (건축법 제77조의6 제1항)

 

▣ 건축협정에 따른 특례 : 건축협정의 인가를 받은 건축협정구역에서 연접한 대지에 대해서는 다음의 관계 법령의 규정을 개별 건축물마다 적용하지 않고 건축협정구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있습니다. (건축법 제77조의13 제3항)

 

① 대지의 조경, ② 대지와 도로와의 관계, ③ 지하층의 설치, ④ 건폐율, ⑤ 부설주차장의 설치, ⑥ 개인하수처리시설의 설치

 

자료출처 : 법제처

 

 

건축법의 다양한 규정을 준수하는 것은 안전하고 효율적인 건축을 위해 중요합니다. 끝까지 함께해 주셔서 감사드리며, 앞으로도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.06.01 - [부동산정보/기타부동산정보] - 건축물의 대지(공개공지)와 도로(종류), 구조내력(피난시설) 내용 확인해 보세요!

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