도시개발구역 지정 절차

오늘은 도시개발구역의 지정과 개발계획 수립에 관한 내용을 함께 알아보려고 합니다. 도시개발구역 지정은 도시의 체계적이고 효율적인 발전을 위해 꼭 필요한 과정입니다.

 

이번 포스팅에서는 지정 대상, 절차, 행위 제한 및 개발계획 수립과 관련된 다양한 정보를 다루어 보겠습니다. 여러분의 도시개발에 관한 이해를 돕는 기회가 되시길 바랍니다.

 

"도시개발구역의 지정"

 

▣ 지정권자

지정권자 구분	내용
시·도지사 또는 대도시 시장이 지정	● 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있습니다. (【도시개발법】제3조 제1항)
시·도지사 또는 대도시 시장이 협의해 지정	● 도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시·도지사 또는 대도시 시장이 협의해 도시개발구역을 지정할 자를 정합니다. (도시개발법 제3조 제2항)
국토교통부장관이 지정	● 예외적으로 다음의 어느 하나에 해당하면 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있습니다. (도시개발법 제3조 제3항 및 도시개발법 시행령 제4조) ① 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우, ② 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 ③ 공공기관의 장 또는 정부 출연기관의 장이 30만㎡ 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우 ④ 위의 시·도지사 또는 대도시 시장 간에 협의가 성립되지 않는 경우, ⑤ 천재지변, 그 밖의 사유로 인하여 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우

【용어 설명】 ① 도시개발구역 : 도시개발사업을 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말합니다. (도시개발법 제2조 제1항 제1호)

② 도시개발사업 : 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말합니다. (도시개발법 제2조 제1항 제2호)

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◈ 부동산거래신고 대상과 외국인부동산취득 절차, ◈ 토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획)

◈ 도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역), ◈ 개발행위허가 대상·절차, ◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건)

◈ 도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식, ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

▣ 지정요청 : 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 시·군·구도시계획위원회에 자문한 후 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있습니다.

 

다만, 지구단위계획구역에서 이미 결정된 지구단위계획에 따라 도시개발사업을 시행하기 위해 도시개발구역의 지정을 요청하는 경우에는 시·군·구도시계획위원회에 자문을 하지 않을 수 있습니다. (도시개발법 제3조 제4항 및 시행령 제5조)

 

▣ 지정규모 : 도시개발구역으로 지정할 수 있는 대상 지역 및 규모는 다음과 같습니다. (도시개발법 시행령 제2조 제1항 및 시행규칙 제2조)

구분	내용
도시지역	● 주거지역 및 상업지역 : 1만㎡ 이상 ● 공업지역 : 3만㎡ 이상 ● 자연녹지지역 : 1만㎡ 이상 ● 생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정 면적의 30/100 이하인 경우만 해당) : 1만㎡ 이상
도시지역 외의 지역	● 30만㎡ 이상 ● 다만, 건축법 시행령 별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 경우에는 10만㎡ 이상 1) 도시개발구역에 초등학교 용지를 확보(도시개발구역 내 또는 도시개발구역으로부터 통학이 가능한 거리에 학생을 수용할 수 있는 초등학교가 있는 경우를 포함)하여 관할 교육청과 협의한 경우 2) 도시개발구역에서 도로법 제12조부터 제15조까지에 해당하는 도로 또는 도시계획시설의 결정·구조 및 설치 기준에 관한 규칙 제9조 제3호 가목 및 나목에 해당하는 도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로를 설치하는 경우

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 도시개발구역 지정권자가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대해서는 위의 규모 제한을 적용하지 않습니다. (도시개발법 시행령 제2조 제3항)

 

① 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역, ② 지구단위계획구역으로 지정된 지역

 

③ 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의해 도시개발구역으로 지정하려는 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 자연환경보전지역 제외)

 

▣ 지정절차 : ① 기초조사 → 도시개발사업의 시행자나 시행자가 되려는 자는 도시개발구역을 지정하거나 도시개발구역의 지정을 요청 또는 제안하려고 할 때에는 도시개발구역으로 지정될 구역의 토지, 건축물, 공작물, 주거 및 생활 실태, 주택수요, 그 밖에 필요한 사항에 관하여 조사하거나 측량할 수 있음(도시개발법 제6조 제1항)

 

② 주민 또는 전문가 의견 청취 → 공람이나 공청회를 통하여 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공람이나 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 반영(도시개발법 제7조 제1항)

 

③ 협의 및 심의 → 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 중앙도시계획위원회 또는 시·도 도시계획위원회나 대도시에 두는 대도시 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함(도시개발법 제8조 제1항)

 

④ 지정 및 변경 고시 → 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 경우에는 이를 관보나 공보에 고시하고, 대도시 시장인 지정권자는 관계 서류를 일반에게 공람시켜야 하며, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을 관할하는 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야 하며, 지정권자인 특별자치도지사와 관계 서류를 송부받은 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장은 해당 관계 서류를 일반인에게 공람(도시개발법 제9조 제1항)

▣ 도시개발구역 지정의 효과 : 도시개발구역이 지정·고시된 경우 해당 도시개발구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제1항에 따른 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 봅니다.

 

다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제3항에 따른 지구단위계획구역 및 같은 법 제37조 제1항 제6호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그렇지 않습니다. (도시개발법 제9조 제2항 및 시행령 제15조 제5항)

 

▣ 도시개발구역에서의 행위 제한 : 도시개발구역 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 다음의 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다. (도시개발법 제9조 제5항 및 시행령 제16조 제1항)

구분	내용
건축물의 건축 등	● 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(가설건축물 포함)의 건축, 대수선 또는 용도 변경
공작물의 설치	● 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 제외)의 설치
토지의 형질 변경	● 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립
토석의 채취	● 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위(다만, 토지의 형질 변경을 목적으로 하는 것은 위 토지의 형질 변경에 따름)
토지분할
물건을 쌓아놓는 행위	● 옮기기 쉽지 않은 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
죽목의 벌채 및 식재

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 도시개발구역에서 허가를 받지 않고 할 수 있습니다. (도시개발법 제9조 제6항, 시행령 제16조 제3항 및 시행규칙 제12조 참조)

 

① 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위해 하는 행위, ② 다음의 어느 하나에 해당하는 행위로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것

 

1) 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 간이공작물(비닐하우스, 양잠잠, 고추, 잎담배, 김 등 농림수산물의 건조장, 버섯 재배사, 종묘배양장, 퇴비장, 탈곡장 등)의 설치, 2) 경작을 위한 토지의 형질변경

 

3) 도시개발구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 훼손하지 않는 범위에서의 토석 채취, 4) 도시개발구역에 남겨두기로 결정된 대지에서 물건을 쌓아놓는 행위, 5) 관상용 죽목의 임시 식재(경작지에서의 임시 식재는 제외)

▣ 도시개발구역 지정의 해제 : 도시개발구역의 지정은 다음의 어느 하나에 해당하는 날의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다. (도시개발법 제10조 제1항)

 

① 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우에는 그 3년이 되는 날, ② 도시개발사업의 공사 완료(환지 방식에 따른 사업인 경우에는 그 환지처분)의 공고일

 

다만, 도시개발구역을 지정한 후 개발계획을 수립하는 경우에는 다음의 어느 하나에 규정된 날의 다음 날에 도시개발구역의 지정이 해제된 것으로 봅니다. (도시개발법 제10조 제2항 및 시행령 제17조 제2항)

 

① 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 개발계획을 수립·고시하지 않는 경우에는 그 2년이 되는 날(다만, 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상이면 5년)

 

② 개발계획을 수립·고시한 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가를 신청하지 않는 경우에는 그 3년이 되는 날(다만, 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상이면 5년)

"도시개발사업의 계획"

 

▣ 개발계획의 수립 : 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획을 수립해야 합니다. (도시개발법 제4조 제1항 본문)

 

다만, 개발계획을 공모하거나 다음의 지역에 도시개발구역을 지정할 때는 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있습니다. (도시개발법 제4조 제1항 단서 및 시행령 제6조 제1항)

 

① 자연녹지지역, ② 생산녹지지역, ③ 도시지역 외의 지역, ④ 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하려는 지역(자연환경보전지역은 제외)

 

⑤ 해당 도시개발구역에 포함되는 주거지역·상업지역·공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 30/100 이하인 지역

 

▣ 개발계획안의 공모 : 지정권자는 창의적이고 효율적인 도시개발사업을 추진하기 위해 필요한 경우에는 개발계획안을 공모하여 선정된 안을 개발계획에 반영할 수 있습니다.

 

이 경우 선정된 개발계획안의 응모자가 도시개발사업의 시행자의 자격 요건을 갖춘 자인 경우에는 해당 응모자를 우선하여 시행자로 지정할 수 있습니다. (도시개발법 제4조 제2항)

▣ 환지 방식에 따른 동의 : 지정권자는 환지 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 1/2분 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

환지 방식으로 시행하기 위해 개발계획을 변경(경미한 사항의 변경은 제외)하려는 경우에도 또한 같습니다. (도시개발법 제4조 제4항)

 

다만, 지정권자가 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때 도시개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 해당하는 자이면 토지 소유자의 동의를 받을 필요가 없습니다. (도시개발법 제4조 제5항)

 

지정권자가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때 도시개발사업의 시행자가 도시개발을 위해 설립한 조합에 해당하는 경우로서, 조합이 성립된 후 총회에서 도시개발구역의 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 조합원과 그 지역의 조합원 총수의 2분의 1 이상의 찬성으로 수립 또는 변경을 의결한 개발계획을 지정권자에게 제출한 경우에는 토지 소유자의 동의를 받은 것으로 봅니다. (도시개발법 제4조 제6항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

도시의 지속 가능한 발전을 위해 이와 같은 계획과 절차가 얼마나 중요한지 다시 한번 느낄 수 있는 시간이었기를 바랍니다. 오늘도 좋은 하루 보내세요. 감사합니다!

2024.05.27 - [부동산정보/기타부동산정보] - 개발행위의 허가(대상·절차·기반시설설치) 내용 확인해 보세요!

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