개축·재축·증측과 용적률·건폐율·건축선 뜻

오늘은 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 등 건축에 관한 여러 용어와 개념을 명확하게 이해하는 시간을 가지려 합니다. 또한, 건폐율과 용적률, 건축선에 대해서도 알아보며, 이러한 기준이 건축물 설계에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.

 

"신축 및 증축 등"

 

▣ 신축 : 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외함)을 말합니다. (건축법 시행령 제2조 제1호)

 

▣ 증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. (건축법 시행령 제2조 제2호)

증축의 유형

▣ 개축 및 재축 : ① 개축 → 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외함) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다. (건축법 시행령 제2조 제3호)

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◈ 공작물·부속구조물·불법건축물, ◈ 대수선 범위·개념, ◈ 용도변경 신고·허가 절차, ◈ 대지조경·건축설비 기준, ◈ 건축·대수선·용도변경 허가 대상

◈ 건축·대수선·용도변경 신고 대상, ◈ 가설건축물 축조허가·신고 대상, ◈ 불법건축물·이행강제금, ◈ 불법 대수선·용도변경·이행강제금

◈ 주차장법 위반 대상·이행강제금, ◈ 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반 대상·제재, ◈ 불법건축물 행정심판사례, ◈ 불법건축물 행정소송

② 재축 → 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말합니다. (건축법 시행령 제2조 제4호)

 

1) 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것, 2) 동(棟)수, 층수 및 높이는 모두 종전 규모 이하이거나 이 중 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 건축법, 건축법 시행령 또는 건축조례에 모두 적합할 것

개축과 재축 설명

▣ 이전 : 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말하며(건축법 시행령 제2조 제5호), 그 밖의 건축기준 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적, 건축물의 높이, 층수 등은 다음과 같이 산정합니다. (【건축법】제84조 및 시행령 제119조 제1항)

대지 면적	대지의 수평투영면적	건축법 시행령 제119조 제1항 제1호 본문
건축 면적	건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말함)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적	건축법 시행령 제119조 제1항 제2호 본문
바닥 면적	건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적	건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 본문
연면적	하나의 건축물 각 층의 바닥면적 합계	건축법 시행령 제119조 제1항 제4호 전단
건축물 높이	지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함)가 설치되어 있는 경우에는 건축법 제60조 및 건축법 제61조 제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]	건축법 시행령 제119조 제1항 제5호 본문
층수	승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봄	건축법 시행령 제119조 제1항 제9호
위 사항 외의 예외적인 면적 등의 산정 방법에 대해서는【건축법 시행령 제119조】제1항을 참고하시기 바랍니다.

※ 건폐율 및 용적률 : ① 건폐율 → 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율(건축법 제55조 참조)

 

② 용적률 → 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율(건축법 제56조 참조)

건폐율과 용적률 설명

 

※ 건축선 : 건축선이란 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선으로서 대지와 도로의 경계선을 말합니다. (건축법 제46조 제1항 본문)

① 건축선의 지정 (건축법 제46조 제1항 단서 및 건축법 시행령 제31조) :

 

1) 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선

 

2) 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 있는 대지의 도로 모퉁이 부분의 경우, 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선

도로의 교차각	해당 도로의 너비		교차되는 도로의 너비
	6m 이상 8m 미만	4m 이상 6m 미만
90도 미만	4미터	3미터	6m 이상 8m 미만
	3미터	2미터	4m 이상 6m 미만
90도 이상 120도 미만	3미터	2미터	6m 이상 8m 미만
	2미터	2미터	4m 이상 6m 미만

3) 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정 가능

 

② 건축선에 따른 건축 제한 : 1) 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 안 됩니다. 다만, 지표(地表) 아랫부분은 그러하지 않습니다. (건축법 제47조 제1항)

 

2) 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 여닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 해야 합니다. (건축법 제47조 제2항)

 

③ 건축물의 높이 제한 (건축법 제60조) : 1) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축법 시행령 제82조로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정·공고할 수 있습니다.

2) 특별시장이나 광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 위 가로구역별 건축물의 높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있습니다.

 

3) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위의 내용에도 불구하고 일조·통풍 등 주변 환경 및 도시미관에 미치는 영향이 크지 않다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 건축법 및 다른 법률에 따른 가로구역의 높이 완화에 관한 규정을 중첩하여 적용할 수 있습니다.

 

④ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 (건축법 제61조) : 1) 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 건축법 시행령 제86조 제1항으로 정하는 높이 이하로 해야 합니다.

 

2) 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우이거나 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)은 채광 등의 확보를 위하여 건축법 시행령 제86조 제3항으로 정하는 높이 이하로 해야 합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅이 건축에 대한 여러분의 궁금증을 해결하는 데 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다!

2024.04.28 - [부동산정보/기타부동산정보] - 건축물(부속구조물·공작물)의 정의와 위반·불법건축물 내용 확인해 보세요!

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