주택연금(역모기지론) 비용(세금·보증료)

오늘은 노후를 편안하게 보낼 수 있는 주택연금 가입 시 지급하는 비용에 관해 알아보려고 합니다. 주택연금은 주택을 담보로 사용하여 노후 생활에 필요한 안정적인 수입을 제공하는 제도입니다.

가입 과정에서 발생하는 다양한 비용, 예를 들어 초기보증료와 연보증료부터 근저당권 설정비, 등록면허세 및 지방교육세, 대출기관 인지세, 그리고 감정평가 비용까지 함께 알아보겠습니다.

"보증료"

✅ 보증료의 의의 및 종류 : 보증료는 주택연금 가입자가 장수하시거나 주택가격이 하락했을 때 주택가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료입니다.

✔️ 보증료에는 주택연금 가입 시 한 번 납부하는 초기보증료와 매월 나누어 납부하는 연보증료가 있습니다. (한국주택금융공사법 제43조의8)

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✅ 초기보증료 : 주택연금 가입자는 담보주택 가격의 2%를 초과하지 않는 범위에서 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률 등을 고려하여 이사회가 정하는 보증료율을 곱하여 산출한 초기보증료를 부담합니다. (【한국주택금융공사법】제43조의8 제1항, 한국주택금융공사법 시행령 제28조의7)

✔️ 현재 적용되는 보증료율은 1.5%입니다. 다만, 총대출한도 5억 원의 적용을 받는 경우에는 위 금액 내에서 별도로 산출할 수 있습니다.

✔️ 초기보증료는 가입 시 한 번 납부하는 것으로 보증서 발급일 이후 처음으로 보증부대출이 지급되는 날에 전액 납부되며, 연금지급총액에 자동으로 가산되는 것이므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다.

✔️ 다만, 담보주택이 변경되는 경우에는 신규담보 취득 후 처음으로 월지급금이 지급되는 날에 납부해야 합니다. (한국주택금융공사법 시행령 제28조의7 제4항, 주택담보노후연금보증규정 제18조 제2항·제3항,【☞ 주택담보노후연금보증 업무처리기준 ☜】제1장 제5절 1. 및 별표 1)

✅ 연보증료 : 주택연금 가입자는 보증잔액(납부일에 실행되는 부증부대출 포함)의 연 2%를 초과하지 않는 범위에서 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률 등을 고려하여 이사회가 정하는 보증료율을 곱하여 산출한 보증료를 부담합니다. (한국주택금융공사법 제43조의8 제2항 및 한국주택금융공사법 시행령 제28조의7 제2항)

✔️ 연보증료는 보증료 납부일 현재 보증잔액에 연 0.75%를 곱하여 산출하고, 연보증료 납부일은 원칙적으로 월지급금이 지급되는 날입니다. (주택담보노후연금보증규정 제19조 제1항·제2항)

✔️ 연보증료는 주택연금 대출 잔액에 대해 매월 납부하는 것으로, 매월 연금지급금액에 자동으로 가산되는 것이므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다. (한국주택금융공사법 시행령 제28조의7 제4항 및 주택담보노후연금보증규정 제19조 제3항)

✅ 보증료 환급 : 초기보증료는 원칙적으로 환급되지 않습니다. (주택담보노후연금보증규정 제20조 제1항 본문)

✔️ 다만, 다음의 경우에는 초기보증료 환급액 계산 방법에 따라 산출한 금액을 전부 또는 일부 환급받을 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제20조 제1항 단서, 주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장 제5절 6. 및 별표 4)

① 재난 등에 의한 주택 멸실로 보증부대출 전액을 상환하고 기존 보증을 해지하는 경우, ② 최초 보증부대출 실행일로부터 3년이 경과하기 이전에 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우

✔️ 또한, 주택연금 가입 후 30일 이내에 가입을 철회하거나 피보증인이 철회기간 이내에 사망한 경우에는 이미 납부한 초기보증료 및 연보증료 전액을 환급받을 수 있습니다. (주택담보노후연금보증규정 제20조 제3항)

"그 밖의 비용"

✅ 보증료 이외의 가입비용 : 보증료 이외에 주택연금에 가입할 때 드는 비용은 다음과 같습니다. ① 근저당권 설정을 위한 법무사 비용, ② 등록면허세 및 지방교육세 등 세금

✔️ 등록면허세는 저당권설정금액을 기준으로 부과되며, 최초 보증기한(부부 중 연소자를 기준으로 100세의 말일)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액), 보증금액의 120% 중에서 저당권설정금액을 선택할 수 있습니다. 저당권 설정 시 발생하는 농어촌특별세와 국민주택채권 매입의무는 면제됩니다.

③ 대출기관 인지세(주택감정평가를 요청한 경우) 주택연금 대출약정 체결 시 거래 금융기관에 납부하며 가입자와 금융기관이 각각 50%씩 부담합니다.

④ 감정평가 비용 (담보주택에 대한 한국부동산원 또는 국민은행 인터넷 시세가 없거나 가입자의 요청으로 감정평가기관에서 주택가격을 평가할 때만 부담합니다.)

🔍 주택연금 가입비용 예시 : 예를 들어, 60세 어르신이 6억 원(공시가격 4.2억 원)짜리 주택으로 주택연금에 가입하려는 경우 보증료를 제외하고 실제로 지출하게 될 주택연금 가입비용은 다음과 같습니다.

① 법무사 비용 : 최대 330,000원, ② 등록면허세 및 지방교육세 : 1) 1가구 1주택이고 공시가격 5억 원 이하인 경우, 가) 최초 보증기간이 도달하는 해의 예상주택가격 선택 시 : 816,600원, 나) 보증금액 x 120% 선택 시 : 1,737,600원

2) 그 밖의 경우, 가) 최초 보증기간이 도달하는 해의 예상주택가격 선택 시 : 816,600원, 나) 보증금액 x 120% 선택 시 : 3,350,400원

③ 대출기관 인지세 : 최대 75,000원, ④ 주택감정평가 수수료 : 약 734, 800원

자료출처 : 법제처

📝 마무리하며...

주택연금에 관심이 있으시다면, 오늘 공유해 드린 내용을 참고하여 더 체계적으로 노후 준비를 하시기 바랍니다. 여러분의 노후가 더욱 풍요로워지길 바라며, 오늘도 행복한 하루 보내세요. 감사합니다!