규제지역과 주택담보대출 한도 확인 이렇게 하세요!

부동산 경기 침체 등으로 인해 2023년 1월 5일 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 서울 대부분 지역이 대거 규제지역에서 풀렸습니다.

 

주택담보대출을 받을 때 규제지역에 따라 대출 금액 등이 차이가 나고 있는데, 대체 규제지역이 뭔지, 규제지역은 어떻게 확인하는지 많이 궁금하셨을 것 같아 부동산 규제지역에 대해 알아보고 규제지역에서의 주택담보대출 한도를 알아보려고 합니다.

* 제 블로그에서는 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 좀 더 자세하게 볼 수 있습니다. 또한 우측 상단에 있는 CATEGORY 또는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

 

보통 규제지역에 대한 정보를 포털사이트에서 검색하여 확인하고 있으나, 내가 확인하고 싶은 지금 현재의 규제지역 정보인지 예전의 정보인지 알 수 없는 경우가 있습니다.

 

이런 경우, 조회 시점의 규제지역 정보를 어떻게 확인할 수 있는지 그 방법을 알려드리겠습니다. 규제지역은 부동산 시장의 안정화와 투기 방지를 위해 정부에서 특정 지역을 지정하고 이를 관리하는 것을 말합니다.

 

부동산 규제지역은 법률적 근거로 지정되며, 이에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 미칩니다. 일반적으로 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 구분됩니다. 먼저, 조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 지정할 수 있으며, 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 지정하는 지역입니다. 

 

투기과열지구는 주택법 제63조에 따라 국토교통부 장관이 지정하고 해제할 수 있는 지역으로, 주택가격의 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중, 투기가 성행하거나 그러한 우려가 있는 곳을 대상으로 지정됩니다.

 

투기지역은 소득세법 제104조의2에 따라 기획재정부장관이 부동산 가격 상승률과 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려하여 지정할 수 있는 지역입니다. 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 경우에 법에서 정한 기준과 방법에 따라 지정됩니다.

 

그럼 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 비규제지역에서 대출받을 수 있는 금액과 이와 관련된 내용에 관해 좀 더 자세한 내용으로 포스팅 시작하겠습니다.

 

▣ 은행의 신규 주택담보대출 취급 시 대출 한도 요약표

구분	LTV	DTI	DSR
조정대상지역	50%	50%	40%
투기과열지구	50%	40%	40%
투기지역	50%	40%	40%
수도권 (비규제지역)	70%	60%	40%

 

* LTV, DTI, DSR의 정의 및 계산 방법은 2023년 6월 10일 포스팅한 주택담보대출 용어 및 규제 현황을 참고하세요.

 

▣ LTV, DTI, DSR 적용 및 예외 적용 사례

 

◈ 담보인정비율(LTV) 사례 : 규제지역에서 서민ㆍ실수요자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 상기 표에서 정한 담보인정비율에 20%p 이내로 가산하여 적용할 수 있으며, 생애 최초 주택구매자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 담보인정비율을 80% 이내에서 취급할 수 있습니다. (단, 주택담보대출 금액은 6억 원을 초과할 수 없음)

 

주택을 보유하고 있는 세대에 대해 기타지역에서 주택을 추가 구입할 목적으로 신규 주택을 담보로 대출을 취급하는 경우에는 상기 표에서 정한 담보인정비율에 10%p를 차감합니다. (단, 기존 주택의 주택매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실을 증명한 경우에는 차감하지 않을 수 있습니다.)

 

◈ 총부채상환비율(DTI) 사례 : 1억 원 이내(전 금융기관 합산)의 소액대출은 DTI 적용 배제하며, 개별 대출로는 1억 원 이내이나 누적 대출액(단일 물건 기준)이 1억 원을 초과하는 주택담보대출의 경우에는 상기 표에서 정한 총부채상환비율 적용합니다.

분양 주택에 대한 중도금대출, 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 이주비대출, 분담금에 대한 중도금대출은 DTI 적용 대상이 아니며, 규제지역 소재 이외의 사업장에 대한 잔금대출(분양 주택에 대한 잔금대출, 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 잔금대출) 또한, DTI 배제 대상입니다.

 

생애 최초 주택구매자 및 규제지역 내 서민ㆍ실수요자의 주택구입 목적 주택담보대출을 취급하는 경우 상기 표에도 불구하고 총부채상환비율 60% 이내에서 취급할 수 있습니다. 규제지역 소재 이외의 사업장에 대한 잔금대출(분양 주택에 대한 잔금대출, 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 잔금대출)은 DTI 적용 대상이 아닙니다.

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◈ 총부채원리금상환비율(DSR) 사례 : 은행은 총대출금액이 1억 원을 초과하는 차주에 대해 가계대출을 취급하는 경우, 총부채원리금상환비율이 40%를 초과하지 않는 범위 내에서 취급해야 하며,

 

분양 주택에 대한 중도금대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출, 분담금에 대한 중도금대출, 비주택 부동산의 분양에 대한 중도금대출, 재건축·재개발에 대한 이주비대출, 분담금에 대한 중도금대출은 DSR 적용 대상이 아닙니다.

 

▣ 용어에 대한 설명 : ◈ 주택담보대출 : 은행이 주택을 담보로 취급하는 가계대출을 말하며, 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출, 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금대출을 포함합니다.

 

◈ 서민ㆍ실수요자 : 투기지역 및 투기과열지구에서는 ① 부부합산 연소득 9천만 원 이하, ② 주택가격 9억 원 이하, ③ 무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 경우를 조정대상지역에서는 ① 부부합산 연소득 9천만 원 이하, ② 주택가격 8억 원 이하, ③ 무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 경우를 말합니다.

 

◈ 생애 최초 주택구매자 : 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 말합니다. ◈ 규제지역 : 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 말합니다. ◈ 수도권 : 서울특별시, 인천광역시 및 경기도를 말합니다.

 

이상으로 부동산 규제지역과 주택담보대출 한도에 대해 알아보았습니다. 지금까지 늘슬찬 엠디였습니다. 감사합니다.

2023.09.27 - [금융정보/대출정보] - 수익공유형모기지(주택담보대출) 같이 알아보시죠!

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